如何“随行就市”——房屋交易的8个基本定律.doc

如何“随行就市”——房屋交易的8个基本定律
有媒体报道说,上海房价每平米狂跌三千!虽然不知道此数字的依据从何而来,但是在上海呆了一个月,以专业的眼光看,发现上海的实际情况并非如此。尽管市场走向有诸多不定,但远非媒体传递给公众那样的触目心惊。因此我对媒体——这个被公众乃至政府期许为判断房地产形势的代言人,开始多少有些担忧。
姑且不说这里面究竟有多少公器价值、多少公共利益、多少商业道德,单单就媒体信息的剪辑,又怎么可以保证不以偏概全或挂一漏万?比方说,媒体喜欢召集各方人士沟通信息、坐而论道,这又怎么可以保证他们的信息是最真实的?因为其本身就存在一个“不在场效应”。
因此,像房屋这样的大宗商品交易,如果消费者被媒体忽悠得时而充满激情、忘乎理智,时而又一边倒地该买不买、该卖不卖,看来都是极大的风险。作为一个真正的想买房自用的人,到底应该怎样去把握自己的购买行为呢?结合自身专业研究和香港金融风暴的市场表现,其实置业是有一些常识和基本规律的,而且挺管用。
用家·定律一:
淡市是用家置业的好时机
这里有一个常识性认识,那就是无论何时,在市场上买到自己满意的房子总是一件困难的事,而买到价格便宜的房子总是一件容易的事。为什么这么说?因为每套房子的特点、属性、品质各异,而每个人对房子的品位和爱好也是独特的——比如说孩子要上学、老婆在哪里上班等等。因此,找到一定价格标准的房子(如3000元/平方米),机会总是大把,而同时又能满足自住需求和喜好的房子,就没那么容易。当然价格走低的时候买房会比较占便宜,但价格走高的时候该买可能还是要买。淡市时,投资者、捶空叽罅客顺鍪谐。獠唤鲆馕蹲庞懈嗟难≡窕幔壹鄹褚睬饔诶硇浴?br>
买家·定律二:
利率总是要变化的
从历史上看,住房按揭利率曾经很高,有银行做到过14%、15%,甚至18%。接着我们是经历了9次降息,又从低谷往上调,%,比较来讲,还是低的。那么加息之后,对我们的日常生活能带来多少变化呢?从表中可以看出,加息主要是心理影响作用大,而实际影响作用小。其实在经济社会中,加息是个常态,美联储加息已是家常便饭了。因此,对利息的变化更应该调整心态,不能静态看,要动态看,有高也有低。置业的关键是考虑机会成本、资金流动性以及支付能力。
买家·定律三:
房产税可以通过买卖交易补偿
眼下对于买家,还有一个心理负担,就是觉得税少时没买,税多时再买,岂不亏了?
首先需要对房产税做区分,目前是分为流转税和持有税。流转税主要包括营业税、契税、所得税。流转税是只有当产权发生变动时才会纳税。持有税主要是房产税和物业税。房产税只对出租物业,物业税尚未开征。现在的税收调整重点是打击投机炒楼,对于自用者来说影响并不大。此外,即便是上市流转,只要有足够的耐心,总是可以通过多方询价,将税费找回来的。
买家·定律四:
如何选房
一手楼供应多的区域,买一手楼较好;反之,买二手楼较好
市场处上升态势时,一手楼的价格高于二手楼;反之,二手楼价格高于一手楼
指标性物业具有抗跌性
这个定律的主要依据是市场供应者既包括开发者,也包括小业主。在同一个区域中,房价往往受这两者推盘量的影响。比如,当一手楼供应量较多的时候,开发商为了争夺客户而竞争,价格相对合理;而当一手楼供应量减少的时候,就可能会出现