房屋买卖尽职调查报告.doc

房屋买卖尽职调查报告房屋买卖尽职调查报告关键词:尽职,调查报告,房屋买卖房屋买卖尽职调查报告介绍:在房地产项目并购活动中,尽职调查是规避并购风险的重要手段之一。本文论述尽职调查的定义、作用、流程,并结合实务操作,重点分析房地产项目并购尽职调查的主要内容。下面是小编整理的房屋买卖尽职调查报告,希望对你有帮助。房屋买卖尽职调查报告一一、尽职调查概述、作用及流程尽职调查又称谨慎性调查,其在房屋买卖尽职调查报告详情: [免费论文:] 在房地产项目并购活动中,尽职调查是规避并购风险的重要手段之一。本文论述尽职调查的定义、作用、流程,并结合实务操作,重点分析房地产项目并购尽职调查的主要内容。下面是小编整理的房屋买卖尽职调查报告,希望对你有帮助。房屋买卖尽职调查报告一一、尽职调查概述、作用及流程尽职调查又称谨慎性调查,其在《布莱克法律词典》中的定义是“通常一个人在其调查过程中寻找合适的法律要求或解除义务时应保持的合理谨慎”。并购尽职调查是指,在并购活动中,并购一方对另一方一切与本次并购交易有关的事项进行现场调查、资料分析的一系列活动。尽职调查可以是并购双方的互相调查,一般是并购方对被并购方(目标企业)的调查。完整的房地产项目并购尽职调查包括财务尽职调查、法律尽职调查、市场尽职调查等。(一)实施尽职调查的作用 1、有利于评估和规避并购风险。对于并购方而言,最大的风险来源于信息不对称。由于信息不对称,并购方将可能面临着目标企业的道德风险、财务风险、经营风险和法律风险等。通过尽职调查,可以降低信息不对称,合理评估和有效规避上述风险。 2、为确定并购价格和并购方案提供依据。在并购谈判过程中,双方的焦点一般集中在并购价格的确定上,尽职调查有助于估算目标企业的预期价值和确定并购价格。如在尽职调查中发现目标企业存在或有负债和不良资产,并购方在对各项或有负债和不良资产进行评估后,可作为跟目标企业就并购价格进行谈判的依据,并可在并购协议中加入有关限制性条款等。 3、有利于并购后的整合。并购是一项复杂的系统工程,收购工作的完成,仅仅是完成了并购的第一步,收购后的整合是并购成败的关键。通过尽职调查,可以了解到双方在战略、管理理念、经营思路、企业文化等方面的差异,然后据此制订整合方案,以促使双方在strong> (一)目标企业的主体资格调查主要从以下两方面进行调查:一是其资格,即目标企业是否依法成立并合法存续,包括是否按照当时的设立程序设立,是否符合法律规定,注册资本是否已到位,是否在验资后抽逃资金。主要审阅其营业执照、机构代码证、税务登记证、公司章程、验资报告等,而且要到工商登记机构查阅其工商登记档案。二是资质,即其是否具备房地产开发资质,且是否在有效期内。主要审阅营业执照的经营范围及房地产开发资质证书。(二)开发项目的合法性调查对于大多数房地产企业而言,其并购目的在于获得目标企业的开发项目的开发建设权利,因此开发项目的合法性是必不可少的调查内容。主要调查开发项目是否已取得法律规定的批准和许可文件,如土地使用权证、建设用地规划许可证、立项批准文件、环评报告、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证等,及未开发的土地的闲置时间及被收回的可能性。(三)目标企业的资产权利调查主要是调查目标企业的各项财产的权利是否有瑕疵,是否设定了各种担保,权利的行使、转让是否有所限制等,以确保收购方取得的目标企业的财产关系清晰,权利无瑕疵,行使时无法律上的障碍。由于土地是房地产企业赖以生存的基础,因此土地使用权是尽职调查的重中之重。 1、土地使用权、房产调查。(1)调查土地使用权的出让(转让)合同、缴纳土地出让金和契税等土地费用的付款凭证、土地使用权证等是否齐全,是否按时付清土地出让金等;(2)调查土地的面积、性质、用途、使用期限、规划要点等;(3)调查土地使用权、在建工程、房产是否存在出租、设定抵押、被查封等情况;(4)自建的在售房产是否已取得“四证”和预售证等;(5)调查是否存在房产无法取得产权证明的情况。 2、其他资产调查。要求目标企业提供资产清单,逐一核查,审阅资产的权属证明文件、购置合同、发票等 3、财产保险情况调查。如投保的财产清单、保险合同(保单)、保险费支付发票是否齐全。 4、拟收购股权的可转让性调查。包括调查拟收购的股权是否存在查封、冻结、设置质押等他项权利限制情形,也要调查股权出售方与第三方签订的限制股权转让的情形。(四)目标企业的债权债务调查目标企业的负债和不良债权均会给并购方带来风险,还有或有负债具有义务性、隐蔽性、不确定性和危害性等。因此,对目标企业债权债务情况的调查,不能仅仅停留在财务报表上,还要调查其财务承诺、或有资产损失、或有负债、诉讼、仲裁、行政处罚和账外资产负债等。 1、通过人行贷款卡查询系统查询目标企业的信用报告,调查其银行借款及