2005重庆奥林匹克花园全年总体营销策划报告.doc

第一部分:重庆奥园2005全年总体营销策划报告
重庆2005年房地产供需市场分析
大盘供应统计分析
北部新区
江北区
南岸区
九龙坡、大渡口区
名称
规模
名称
规模
名称
规模
名称
规模
奥林匹克花园
3300亩
大川水岸
总1000亩,60亩休闲公园,20亩森林公园
学府大道69号
住宅1000亩, 2000亩森林
晋愉·绿岛
总2000亩,住宅800亩
金科·天湖美镇
总850亩,100亩湖泊,250亩公园
阳光100
800亩
棕榈泉国际花园
总1200亩,160亩湖泊,240亩公园
龙湖·蓝湖郡
总1600亩,130亩蓝湖
海棠晓月

财富中心
578亩
建工·未来城
总1300亩,50亩水体,400亩公园
鲁能·新城
总2000亩,100亩水库
融侨半岛
3000亩
广厦城
1050亩
融科·蔚城
1100亩
润江·金韵天城
473亩
美堤雅城
总901亩,
150亩山顶公园
保利高尔夫花园
总3600亩,2400亩高尔夫球场
天江·鼎城
465亩
总计
14466亩
总计
3000亩
总计
6201亩
总计
1850亩
分析:
2004-05年陆续有较多大盘推出或即将推出,但仍主要集中在北部新区范围内;
普遍以花园洋房、别墅等中高档品质物业为主,整体开发品质较高;
区域分布差异明显,以北部新区为主,其次是南岸区;
大部分拥有优良的原生自然优势资源。
房地产需求分析
商品房销售面积
年份
销售面积(万m2)
增幅
销售面积/新开工面积
1999
430
——
4/7
2000
580
%
4/9
2001
746
%
4/9
2002

%
3/5
2003

%
7/9
2004

%
8/9
,%,尽管其涨幅也较2003年有较大的下幅,但从前后数据的链接中可以看到,,供应量与销售量之比为8:9,纵观历年比较,该比例创楼市历史最小距离,也就是说供给与需求总体上是平衡的,并且其平衡度较之往年更为合理。在当前的商品房销售市场中,销售面积与新开工面积增速基本同步,有效需求仍能有效地支撑着房产市场上的供给,这也在一定程度上反映了重庆市房地产市场是在需求拉动下稳步增长中健康发展着。2005年重庆房地产市场也将承接这一发展步伐,逐步进入理性上升阶段。
商品房销售金额
年份
商品房销售额(亿元)
增幅
1999

——
2000

%
2001

%
2002

%
2003

%
2004

%
单纯的从房地产销售金额数据来分析可以明显的看出重庆房地产市场发展呈现出的迅猛势头,%的增长幅度足以说明市场强劲的需求能力和可接受能力。此外,在2004年销售金额与销售面积相比,均呈现出下幅趋势,但销售金额的下降幅度较之销售面积要小,主要是由于商品房平均销售价格总体上涨的原因造成的。
商品房平均销售价格(备注:括号内为地房局统计。)
年份
商品房销售价格(元/ m2)
增幅
1999年
1377
—
2000年
1351
-%
2001年
1443
%
2002年
1556
%
2003年
1596(1731)
%(%)
2004年
(1858)
(%)
从全市的商品房价格走势来看,其价格涨幅相对稳定,与GDP、人均可支配收入等指标相比,可以看出商品房价格涨幅均低于经济发展速度,从经济学的角度来看:在未来,这一距离还将继续缩小,商品房价格仍有较大的上涨空间。
影响重庆房地产业发展的政策及法规
近期相关房地产法律、法规统计及其对房地产开发运作的影响分析
《住房公积金行政监督办法》(该办法于2004年5月1日起实施)
分析:城市住房公积金是市(县)政府用于解决行政事业单位职工及中低收入居民住房问题的专项基金。在人均收入普遍较低的现状下,购买一套房子几乎要动用普通居民一生的积蓄,对于许多年轻人来说购房几乎成为不可能。因此,贷款购房的出现在极大程度上缓解了这一矛盾,作为贷款购房的重要途径之一的公积金贷款为很多居民实现了住房梦。在以前政策不明晰的情况下,居民对自己能否使用公积金、能使