策源2006年上海宝山区海德花园地块市场评估报告.doc

上海策源机构
咨询研发中心
2006年11月
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宝山区海德花园地块
市场评估报告
盐城机电职高项目
市场可行性评估报告
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地理位置 2
周边环境分析 3
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周边环境 3
项目配套设施分析 4
交通条件分析 4
生活机能分析 5
环境分析总结 5
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宝山区房地产市场分析 6
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4. 项目SWOT分析 17
5. 项目价格建议 18



该项目二期经济指标
:20,2552㎡;
:18,3586㎡;
地上建筑面积:15,1456㎡;
(1)住宅总建筑面积:14,0688㎡;
小高层住宅:6,1554㎡; 多层住宅:2,9794㎡;
底层双联体住宅:1,7390㎡; 底层独立体住宅:3,1950㎡;
(2)公共建筑:1,0768㎡;
商业面积:1,0221㎡; 公共服务设施:747㎡;
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从二期各项经济指标和拟建物业类型看,将成为西城区板块中迄今为止首例大规模低密度住宅社区,存有一定的市场空间。
地理位置
地块位于宝山区西城区东起蕰川路,西至规划路,南至湄浦河,北至杨北路。项目向北可达A30郊环,南向可直达外环线连通虹桥国际机场;紧邻M1向北延伸段富锦路站,项目所处地理位置较为优越,有利于项目的客源导入。
周边环境分析

项目一期于2005年8月3日开盘,从现场勘察双拼和部分叠加产品已建成,独立产品尚未动工,剩余未建地块集中了大量农舍和数个仓储物流公司用地未动迁,项目推进速度较为缓慢。从二期地块向四周外望去,南面湄浦河水质不甚理想,难以被利用,以及存有大型集装箱堆场、起重机等比比皆是;地块里面有不少高压线网交错分布,大量农舍群居而建,景观视野和环境十分脏乱。
地块东面蕰川路为区域交通主干道,车流量大,出入大量重型集卡,时常造成交通拥堵;轨道交通一号线延伸段的紧张的施工,以及日后通车使用等,这些客观条件的存在极大降低项目的可塑性和楼盘品质。
(地块现状)
周边环境
藴川路
湄浦河
规划路
杨北路
地块以西:
有密集高压线网和农民自建用房待拆迁。
地块以南:邻近项目的湄浦河水质一般,难以被利用;有多个大型的集装箱堆场和起重机,视野环境较差,易给今后业主造成严重心里抗性。
地块以东:蕰川路车流量大,轨道交通M1延伸段正在施工中,噪音、粉尘、空气污染非常严重,站在二期地块中仍依稀听见车辆、工程建造的噪音。
地块以北:杨北路现有仓储、工厂、农民自建住宅区等交织在一起;
项目配套设施分析
交通条件分析
项目周边道路系统:
蕰川路——连接市中心区域和外省市的交通大动脉,有数量区域之间的地面公交车通行,由于周边聚集众多工厂和物流公司使得路面上行驶众多集卡、大型货车等上下班高峰时拥堵现象较为突出。
杨北路——目前为一条狭窄的泥土小路,仅能满足当地居民出行。
郊环线——A30公路北环,西起沪宁高速公路,与同三国道相连,东至双城路与外环线相接,是上海北大门连接江浙地区的交通枢纽。
轨道交通:
M1线延伸段现在正在紧张的施工阶段,这条轨道交通线将成为宝山西城区出行的重要交通工具之一,它将极大地增强西部以及市中心地区之间的联系,方便沿线居民的出行,改变目前交通设施匮乏的现状。从M1线的建设带动了沿线各区域的大批房地产发展看,有这一成功经验,相信该延伸段的通车将为该地区房地产发展带来新的动力。
生活机能分析
宝山西城区生活配套设施目前主要集中在杨行镇周边,如大型北上海商业广场、水产西路商业街以及医院、学校、农贸市场、银行等大型综合型商服配套设施,能基本满足该地区居民日常生活需求。但项目地处西城区北部,规划建设为政治行政、文化休闲中心,而日常生活配套设施依旧相对匮乏。结合项目自身而言,一期为别墅居住区对于生活配套设施依赖度较弱,而二期小高层和多层住宅户数比重占