天和华府产品规划建议报告-2008年.doc

天和华府产品规划建议
2008年2月
第一部分规划总原则
本案认为,项目规划的总原则是:
壹
确保项目在“指标要求”下的操作成功,项目操作成功除优秀、准确、到位的包装外,项目产品定位准确、明确是前提。
确保项目的销售保值点,即住宅的升华于市场的认可,此以房型设计以及面积控制为核心。
贰
确保项目的销售利润点,即项目的商业去化力得到最大限度的保证,此以商业带及商业产品定位为核心。
叁
第二部分规划条件与基本要求
一、用地状况
项目地点位于XX石竹街道棋山村。总征地面积17850平方米(),规划用地面积17850平方米()。
二、规划设计要点:

建筑密度为26%
绿化率30%
三、周边资源:无
第三部分深度规划要求与参考建议
一、总平规划
(一)总平布局
项目地块规格十分方正,长宽比例约在2:1左右。,应是高层建筑布局,通过三线建筑(六栋单体)的平行布局,并利用中间一线建筑单体(2栋26层两梯两户形式高层或1栋26层,1栋18层2梯四户)宽度的削减,博得中心花园的最大集成,从而充分展示出项目的楼间距,并在采光,通风及主入口视觉体现方面,达到一个完美的值。
(二)总平规划对销售卖点的呼应
在组织规划开放性区内公共空间时(如,广场、中心花园等),应尽量使更多的单体建筑直面这些公共空间,使更多的单元能享受到公共空间所带来的宽间距、通***野以及园林景观,使这些单元在规划时就拥有先天性的卖点,以提高销售价值与销售速度。
(三)总平规划对商业资源的呼应
项目最为关键规划点是,建筑体量占比约12%,建面达到近六千平米的商业布局,将成为项规的一大难题。此商业决定了项目最终利润的多寡。应考虑到不强求将商业面积用足,尤其在项目商业价值带并非十分有利的情况下。
1、主力商业设置
方位:南向,沿元洪路一侧。
应作三层至五层左右的商场。应考虑到商场的过渡空间,对退距进行适当的增加,以求形成
项目商业运营及形象的价值形成,为提高项目的档次起积极的作用,为沿街商业的人气聚集,
提供了一个极佳的场所。
同时,可减少沿街一线住宅紧邻主干道的劣势。
2、非主力商业设置
方位:项目东侧、西侧
项目高达12%的商业容积率,是否全部用足,这是一个值得商榷的问题。在项目东、北、西三侧均无成熟、成形的交通路线时,商业的设置,只能依托次入口及地下停车入口的安置,在其交通线上适当设置一层商业。
非主力商业设置要点:
(1)、以小区生活配套商业为主;
(2)、商业店面的进深不超过十五米;
(3)、商业店面以独立单层店面为准;
(4)、单间店面面积尽量控制在四十平方米以下;
(5)、底层店面可以采取外飘的形式,层面可以作为住宅一楼的露台,加快其去化速度。
(四)、总平规划对劣势因素的克服缓解
第一,项目西侧紧邻污水沟,应加紧对污水沟的处理(或遮或其它处理方式)。在西侧的景观带上,应注意运用园林栽借,克服污水沟的影响。
第二, 考虑到元洪路为城市主干道,来往车辆较多,交通噪音较大,而且规划中的南侧建筑主卧均面向元洪路,所以项目南向建筑物应考虑设置中空玻璃,以降低噪声干扰,提高居住舒适度。同时,南侧单元应控制面积,通过总价的控制,以提高其市场竞争力,促进其去化能力。
第三,项目北侧及东侧建筑应预留足够的间距以避免低层建筑销售的难度。
二、住宅产品类型要求与建议
1、住宅产品全部设计成以18、26层为主的高层组合。降低建筑密度、释放公共空间、园林空间。
2、住宅要做到一梯两户条状结构,不做点状住宅。26层建筑为两梯两户,单层两户的设计。
3、在景观位置较有利的情况下,可设置观景电梯。
三、道路体系规划要求与建议
(一)出入口
1、主入口设置在元洪路。
2、次入口应根据车行、人行的便捷性等多方面因素设置于东西侧,为求商业价值带的拉长,可尽理靠北设置。
(二)道路体系规划要求与建议
1、实现人车分流,尽可能做到人车分流。
2、道路的规划要充分考虑停滞、分流、汇集、导入、定向、转换、加速、连续等的合理性、安全性与效率性。
3、道路的宽度要与其承担的交通功能类型相匹配。主干道宽度6米,,进户车行道宽度3米。
4、要有无障碍设计,以满足残疾人的出入自由。
5、道路的系统设计要有利于景观设置的聚集与分散。同时与材质、剖面、外形、照明、标识以及种植等作为一个整合的系统进行协调和设计。
6、入户道路应设在建筑物的北面且不影响一层的户型结构的合理性。(所有建筑单体均是如此)
四、景观规划与定位建议
园林风格定位
1、园林风格定位: 欧式风格。
2、园林景观走向:项目的主入口方向,决定了项目的园林走