鲁能物业工程部运作手册.doc

鲁能物业工程部运作手册.doc鲁能物业工程部运作手册北京鲁能物业管理有限责任公司二零零二年九月目录工程部工程部运作手册..............................................第464页公共区域各部位周检记录表....................................第495页土建定期维护保养巡检记录表..................................第496页冷却塔维护保养记录表........................................第497页冷却塔巡视记录表............................................第498页空调机房巡视记录卡..........................................第499页空调箱、新风机设备保养记录卡................................第500页变配电室验收表..............................................第501页工程返修单..................................................第505页装修质量验收表..............................................第506页单元交接验收表..............................................第507页系统接收设备一览表..........................................第510页设施设备检查记录............................................第511页电梯日巡视记录..............................................第512页工程遗留问题跟进表..........................................第513页电梯巡视记录表..............................................第514页空调验收表..................................................第515页电梯使用申请单..............................................第516页工程部运作手册第一节组织结构图经理1人副经理1人文员1人设备主管二装监理1人弱电主管1人强电主管1人维修领班1人空调领班1人电梯领班1人维修领班1人维修工2人配电室外委4人木械1人维修工2人维修工2人维修工4人电梯外委2人工程部总人数:21人(外委电梯2人,配电室4人)管理范围一、动力设备大厦的动力设备,包括大厦的配变电系统、暖通空调系统、给排水系统、垂直交通系统。(一)配变电系统大厦供电系统中主要配变电设备有:1、变压器、高压配电柜(包括高压开关柜和计量柜)、低压配电柜(包括各类低压开关柜、低压电容补偿柜)、直流屏。2、楼层的强电竖井及各功能区的分配电箱,各类机房根据设备需要而设置的配电箱和控制屏。3、避雷设施(包括接闪器、引下线、接地装置、均压环)。(二)暖通空调系统大厦中的暖通空调系统主要由下述设备组成:1、直燃机组及附属设备(包括冷冻泵、冷却泵、冷却塔等)2、空调机组(包括过滤器、冷却器、加热器、送风机、回风机、调节阀等)。3、新风机组(包括过滤器、冷却器、加热器、送风机、加湿器、挡水器、调节阀等)。4、各类风机盘管及控制器5、送、排风机6、空调水处理设备(包括水软化设备、补水设备等)。(三)给排水系统大厦的给、排水系统由下述几部分组成:1、给水系统,市政管网直接供水、加压泵供水方式。其设备包含供水池,高位水箱、加压泵。2、生活热水系统,热水罐、加压泵、循环泵。3、消防水系统(包括消火栓系统、喷洒系统、消火栓泵、喷洒泵、水流压力控制器、自动喷洒头等)。4、排水系统(包括污水排放系统、废水排放系统、雨水排放系统、排污潜水泵及其相应的水位控制系统、隔油器等)。5、管道和卫生洁具6、中水系统:清水池、瀑汽池、沙滤罐、瀑汽泵、加压泵等。(四)垂直交通系统含客用电梯、消防梯(兼员工用梯)、货梯,以及相应的机房。二、弱电系统1、火灾消防报警系统。2、楼宇自动控制系统。3、安防中控系统。4、综合布线系统。5、门禁一卡通系统。三、消防系统1、自动报警系统含烟感、温感、手动报警、主机、联动台及相关专业联动系统。2、自动喷淋系统含喷淋头、喷淋泵、水流指示器、警铃等。3、消火栓系统含消防泵、消火栓(远程启泵)、灭火喉、减压阀等。4、消防电源系统含应急照明系统、紧急出口指