万科上海公司09-10年销售计划研判及建议.ppt

上海公司09-10年销售计划研判及建议
2008年10月27日


琥珀、四季90+
竞争范围选择:宝山除东城板块的70-110平米的产品
琥珀郡园
四季花城
康桥水都
经纬城市
大华梧桐
上海
首次置业产品线综合评级:万科琥珀C,万科四季B,康桥水都A,经纬城市 B,大华梧桐B
土地属性
万科琥珀
万科四季
康桥水都
经纬城市
大华梧桐
优势
绿化环境好
离市中心19公里
离市中心17公里,紧临北上海商业中心,和1号线地铁站。
离市中心13公里,配套齐全,
离市中心8公里,离轨道站800米
配套齐全
劣势
离市中心23公里,目前无便利性商业
离1,,离商业配套有一定距离
评级
D
C
B
B
A
产品力
万科琥珀
万科四季
康桥水都
经纬城市
大华梧桐
优势
立面品质感强
社区规模大,装修
社区规模大,户型功能强,立面品质感强
百万平米社区,户型舒适
社区规模大,户型功能强,单体吸引客户
劣势
户型功能性一般
户型功能性一般
毛坯
毛坯
毛坯
评级
B
B
B
C
A
总价
万科琥珀
万科四季
康桥水都
经纬城市
大华梧桐
主流总价
85万
90万
85万
87万
112万
评级
C
B
A
A
D
上海
琥珀、四季90+
上海
从成交面积结构:
四季90产品处于片区主力成交区间,且销售率较高。
09年四季仍然处于此区间,市场容量充足。
从成交总价结构:
四季90产品总价100万左右,处于市场的高总价区间,该区间市场容量充足。
09年由于片区价格下调,片区的总价结构进一步往下调整,四季的总价下调至90万上下,市场容量较为充足,但是竞争压力增大。
分面积段,万科对比片区08年1-9月
分总价段,万科对比片区08年1-9月
琥珀、四季90+
市场规模和份额:
去化和价格趋势:
未来市场容量和万科去化预测:
09年可售
09年销售率
09年成交预判
单价
月均套数
上市时间
片区
10500
70%
7300
10000
608
四季
511
85%
511
10000
43
3月
琥珀
240
42%
100
9500
33
9月
1-9月可售
1-9月成交
1-9月销售率
1-9月万科份额
1-9月销售速度
片区
6846
5179
78%
575
四季
452
444
98%
9%
63
琥珀
240
12
5%
%
1-9月,成交量自6月开始大幅萎缩。片区大多项目价格自8月开始调整,调整幅度20%。
四季3月调整价格,价格下浮10%。
市场结论和策略建议
区域需求量大。
四季如果市场发生恶化,调整价格依然能完成销售量。
琥珀需要调整产品的总价。
片区成交
万科四季
上海
琥珀、四季90+
白马、花园小城90+
竞争范围选择:新桥、江川、颛桥、九亭板块70-100平米的产品
花园小城
奥园
九城湖滨
白马花园
绿洲香岛
假日景苑
鑫都城云天绿洲
上海
龙翔公寓
白马、花园小城90+
首次置业产品线综合评级:花园小城C,白马花园B,奥园A,绿洲香岛A,假日景苑C
土地属性
万科花园小城
万科白马花园
奥林匹克花园
绿洲香岛
假日景苑
优势
产业园区支撑
大环境较好
有轨道交通支撑,社区成熟
社区环境成熟
轨道交通支撑
劣势
缺少轨道交通,化工污染比较差
交通较差,配套不成熟
周边环境比较乱,东面为轨道交通车辆段
整体环境一般,配套一般
整体环境一般,配套一般
评级
D
C
A
C
B
产品力
万科花园小城
万科白马花园
奥林匹克花园
绿洲香岛
假日景苑
优势
立面品质感强,户型功能全,装修
立面品质感强,户型功能全,装修
内部功能较全,装修,社区居住氛围佳
立面品质感强,户型舒适,装修品质高
一般,毛坯
劣势
评级
B
A
A
A
C
总价
万科花园小城
万科白马花园
奥林匹克花园
绿洲香岛
假日景苑
主流总价
85万
75-99万
85万
90万
100万
评级
A
B
A
A
C
上海
白马、花园小城90+
上海
分面积段,万科对比片区08年1-9月
分总价段,万科对比片区08年1-9月
从成交面积结构:
白马和花园小城90产品处于市场主力的为80-110平米,此区间销售率较高。但是销售率低于70-80平米的市场。
从成交总