万科－上海中林项目深化定位报告2007 （2007年-65页）.ppt

市场企划部 2007-2-27
中林项目定位深化报告
目录
宗地的土地属性
宗地市场研判
项目特征分析
客户需求及产品建议
项目盈利测算
盈利能力细化方向建议
上南路
东明路
恒大国际公寓
西三林板块
北三林板块
杨高南路
东三林板块
新里程
川
杨
河
北蔡六里板块
中环
外环
川杨河为界
以北为北三林是三林最早的居住区,距市中心距离最近,配套成熟.
以南以杨高南路为界
分为西三林和东三林.
西三林上南路以西以及贴近上南路的区域较为成熟,. 周遍多新开发的商品房,还留有一部分农民房.
东三林是最后开发的区域,.
对于东西三林
西三林中宗地所在的老三林认可的大多为上南三林区域客。
区域外的客户对新开发的东三林认可度更高.
宗地片区与城市的关系
宗地
中
环
上
南
路
池河路
环
林
西
路
金谊
河
M
中
小
幼
三林路
中
金谊河畔
公园二期
三林公园一期

宗地四至及形态
地块经济指标
占地面积(㎡)
54831
容积率

建筑面积(㎡)
87730
环林西路
池河路
金谊河
三林路
宗地四至
北临
三林路
07年年底动工,08年中完成
三林公园二期
07年年底动工,08年底完成
西临
金谊河
河水干净
金谊河畔
08年二期
南临
池河路
多层社区
东临
环林西路
林苑小学
项目若08年初售,三林路和三林公园正在动工,北面土地平整
对于宗地而言接受度最高的是三林区域客。
宗地土地属性总结
6号线的开通及道路系统的改善,使宗地有机会吸引浦东其他区域客户,南黄浦,卢湾,徐汇区客户。
根据产品品类划分,
中林属于C(城花系列)的土地属性,
对应的产品为舒适性的第一居所,
主力客户以35-44岁的望子成龙型为主。
2 宗地片区的市场判断
三林区域市场概况
待推项目和土地情况
典型项目分析
三林区域市场总结
上南路
东明路

樱桃苑
恒大国际公寓
西三林板块
北三林板块
杨高南路
未来域
环球中央花园
东三林板块
板块
名称
均价
北三林
恒大国际公寓
11000
西三林
尚东国际
10200
翡翠上南
9200
樱桃苑
9600

7633
东三林
未来域
9300
环球翡翠湾
8900
环球中央花园
8600
新里程
9000
三林市场概况
尚东国际
翡翠上南
新里程
三林在售楼盘分布图
三林市场概况
区域去化良好,年去化面积约在42万㎡,成交均价在8921元/㎡(包括3个项目的精装价格)。
区域内年最快去化速度,达10万㎡/年,最慢为3万㎡/年。
区域内项目的单价在北三林,然后西三林的近上南板块,东三林,西三林的南边界成梯度。
区域内主要项目形态是小高层的公寓,部分为高层加联排,小高层加洋房的混合性社区。
名称
产品形态
总建面
容积率
已售
可售
年去化面积
剩余去化月数
开盘时间
成交均价
未来域
小高层,高层
125002

118797
6205
78900
1
05年5月
9300
环球翡翠湾
高层,联排
158789

158284
505
101052
0
05年5月
8900
樱桃苑
小高层,高层
95151

52390
42761
52390
10
06年1月
9580
环球中央花园
高层
82147

57163
24984
34300
7
05年5月
8600
金色杉林
小高层
105720

75183
30537
53070
10
05年8月
6936

小高层
53890

18294
35596
27441
15
06年4月
7633
翡翠上南
高层,多层,联排
74414
1
54009
20405
36006
7
05年6月
9400
新里程
小高层
280000

77400
202600
77400
26
05年12月
8445
尚东国际
小高层,洋房
320000

14000
300600
84000
36
06年11月
10300
恒大国际
小高层
45255