浅谈市场法在我国房地产估价中的应用.docx

浅谈市场法在我国房地产估价中的应用摘要:随着房地产估价市场的日益加剧,各估价机构为了进一步提高市场竞争力,正在加强内部管理,特别是对估价的控制。市场比较法是房地产估价方法最重要、最常用的方法之一,也是一种技术上最成熟、最贴切实际的估价方法,最重要的是能在评估过程中直接的反应市场的状态。如何科学的运用市场法在房地产估价中已经成为一种趋势,是我国房地产估价迫切需要解决的问题。本文主要结合本人在实****时的经历与自己对房地产估价的一些理解进行撰写,首先要阐述我国房地产估价市场的现状,接着对市场法的基本理论进行概括并浅谈市场比较法在房地产估价活动中的相关应用。在市场法的理论基础之上,总结了市场法在我国房地产估价应用过程中存在的主要问题并提出了相应的解决对策。关键词:房地产估价市场法房地产市场市场信息目录序言………………………………………………………………………………1第一章市场法概述……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………1第二章市场法的适用对象和条件………………………………………………………………………………………………………………………………………………………2第三章市场法估价的操作步骤……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………3第四章我国房地产估价运用市场法存在的问题………………………………………………………………………………………………………………………………………,交易背景不透明……………………………………………………………………………6第五章提高市场法在估价中应用的对策………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………8结论………………………………………………………………………………9参考文献…………………………………………………………………………10序言市场法(parativeMethod),又称市场比较法、市价比较法、交易实例比较法,是在求取待估房地产的价格时将待估房地产与在近期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照,从已经发生了交易的类似房地产的既知价格,修正得出待估房地产最有可能实现的合理价格的一种估价方法。采用市场比较法得出的价格通常称为比准价格。(parativeMethod),又称市场法、比较法、交易实例比较法,是通过类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法,较具体地说,是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产,然后将它们与估价对象进行比较,对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。市场法的本质是以房地产的实际成交价格为导向来求取房地产的价值。。市场经济中经济主体的行为普遍遵循理性原则,追求效用最大化。由于商品购买者的行为通常只是为了满足其一定的效用需求,当市场上出现两种或两种以上效用相同或效用可相互替代而价格不等的商品时,购买者将力求选择价格较低的商品;而当价格相同效用不等时,购买者又将选择效用较大的商品。这样,通过市场供求和竞争机制的作用,效用均等的商品之间将产生替代效应,最终使得市场上具有同等效用的商品获得相同的市场价格。这一替代原理作用于房地产市场,便表现为效用相同、条件相近的房地产价格总是相互牵引,趋于一致,因此,估价对象的市场价值可以由近期出售的类似房地产的价格来决定。也就是说,可以利用与估价对象同类型的具有替代性的交易实例的价格,来推测委估房地产可能实现的市场价格。市场比较法的估价思路由此而形成。,如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商