房地产估价方法：市场比较法.ppt

二、搜集、选取可比实例
市场比较法
一、市场比较法概述
三、价格换算、修正与调整
四、测算比准价格
一、市场比较法概述
基本原理
替代原理:经济主体在追求利润最大化动机下,在效
用均等的商品之间会产生替代作用,从而使具有替代
关系的商品之间在价格上互相牵制而趋于一致。
基本公式
P=Pc×T×M×R
——选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似
房地产,然后将它们与估价对象进行比较,对它们的实
际成交价格进行适当处理来求取估价对象价值的方法。
P:待估房地产价格;Pc:可比实例价格。
T:交易情况修正100/( ) M:市场状况调整()/100
R:房地产状况调整100/( )
适用条件
交易数量较多的房地产(最少在三个以上);
交易实例资料与待估房地产具有相关性和替代性;
交易实例资料的可靠性、合法性。
市场比较法主要适用于房地产市场发达、有充足的具
有替代性的交易实例的地区。
估价程序与方法
收集交易实例
选取可比实例
价格换算
交易情况修正
市场状况调整
房地产状况调整
求取单个比准价格
确定比准价格
二、搜集、选取可比实例
搜集可比实例的途径
走访房地产交易的当事人;
访问房地产经纪人、律师、会计师及四邻;
查阅政府相关部门的房地产价格资料;
购买专业房地产信息机构的信息;
同行间的协作;
与房地产出售者及其代理人洽谈;
其它如报刊、网络、房展会等。
搜集可比实例的要求
——内容完整、信息真实可信。
内容一般包括:基本状况、交易双方、成交日期、
成交价格、付款方式、交易情况等
选取可比实例的要求
可以根据不同房地产类型设计交易实例调查表
有条件的建立交易实例库
数量一般在3—10个为佳
类似房地产:区域、用途、规模、结构、档次、权利
交易类型与估价目的吻合
时点尽可能地接近
尽量选择正常的市场价格
三、价格换算、修正与调整
价格换算处理
统一房地产范围
P=Pc-债务+债权±附赠品价格±实物差异
统一付款方式
将分期支付的成交价折算为成交日的一次性支付价。
例:某房地产成交总价30万元,首付20%,半年后付清
余款,%,试折算为一次性支付价。
统一单位价格
一般统一为单位面积价格,统一币种、面积内涵和单位
例:某房地产使用面积2500平方英尺,一次性支付总价15万美元。
经调查其使用面积为建筑面积的3/4,成交当日美元汇率为
,1平方英尺=。
交易情况修正
——将偏离正常市场价格的因素进行修正。
修正的主要因素
强迫出售或购买的交易;
利害关系人之间的交易;
交易双方或一方对交易对象或市场行情缺乏了解;
急于出售或购买的交易;
双方或一方对交易对象有特殊偏好;
相邻房地产的合并交易;
特殊交易方式及非正常税负的交易。
修正的常见方法
百分率法
差额法
市场状况调整
——将可比实例在成交日的价格调整到估价时点的价格。
价格指数法
估价时点价=成交日价×估价时点与成交日价格指数之比
例:某房地产成交2009年6月1日成交价为1800元/平方米,估价时点为2009年10月1日,请进行市场状况调整。//。
价格变动率法
估价时点价=成交日价×(1±价格变动率)期数
例:某房地产2009年10月1日成交价为3000元/平方米,估价时点为
2010年9月1日。%,2010年2月1日到2010年9月1日平均每月比上月上涨2%.
房地产状况调整
——将可比实例的房地产状况调整为估价对象状况。
调整的主要内容
区位状况调整:位置、交通、外部配套设施等;
实物状况调整:土地条件、建筑物条件;
权益状况调整:土地使用年限、规划限制等。
调整的常见方法
百分率法
差额法
例:待估房地产为1990建造,砖混结构,无电梯,4/6层。选取某
可比实例为一幢同类住宅的4/5层,成交价为3100元/平方米。
查当地楼层差异系数表,得5层住宅楼从1-5层分别为100/105/110/
105/90,6层住宅楼从1-6层分别为100/105/110/105/100/85.
当地6层住宅一楼为5层住宅一楼市场价的98%.
四、测算并确定比准价格
测算单个可比实例的比准价格
Pc×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数
百分率法(连乘公式)
百分率法(累加公式)
差额法
求取最终比准价格
算术平均数
Pc×(1+交易情况修正系数+市场状况调