贷款调查技巧.doc

贷款调查技巧一、基本资料调查要点(一)准入条件调查。受理贷款时调查其主体是否符合合作金融机构的贷款准入条件,是决定贷款的关键性问题,如果客户主体不符合规定要求,则可直接退件,而不必进入下一调查环节。按照有关法律和相关管理规定,准入条件调查主要有以下三个方面:一是确认客户真实性。调查公司类客户其经营证照是否真实,有无涂改等造假现象,是否在有效期限内,是否办理年检等;个人客户要调查其身份证是否真实。二是调查贷款项目的政策性、合法性。属于特种行业的调查是否持有有效的特种行业从业许可证;属于房地产开业企业的调查是否持有齐全的资质证件;调查贷款项目是否符合国家政策,是否为高耗能、高污染、产能过剩行业的劣质企业,以及商业银行已退出的领域;调查个人经营项目是否合法合规;调查公司或个人经营是否正常,有无亏损;调查产品销售合同是否真实等。三是调查公司(或个人)资信程度。调查公司(或个人)、关联企业、公司股东及其配偶在金融机构贷款情况,以亲朋名义的贷款情况,对外担保情况,有无不良信用记录,有无大额或有负债或重大涉讼案件等;调查公司法人代表或个人有无赌博、吸毒、赖帐不还等劣迹,有无道德风险等。调查报告中要对以上情况作专门介绍,并将在人行查询的征信记录附后佐证。(二)资料完整性调查。主要是看资料是否齐全完整,特别是关键性资料是否缺漏,缺漏资料应作理由充分的说明(三)资料合规性调查(原则上按合作金融机构收集相关资料)。一是资料及文本签字要求。调查人在调查采集的每份资料右上角须加盖“调查核对,资料真实”章,并签名。贷前调查关键是调查人承诺调查资料的真实性,此外,所有签名只能由调查本人手写,不能代签,不许盖私人名章。二是调查报告落款要由本人签名,以示负责。三是调查申报资料内容是否衔接一致;资料是复印件的是否模糊不清等二、抵押贷款调查要点(一)调查抵押物权利证书真实性。股东会同意抵押的决议是否符合公司章程规定,是否符合法律文书要求;财产共有人是否出具有效的同意抵押的承诺。(二)抵押物详细清单。内容包括:产权人、抵押物名称、用途、建造年份、成新率、房产证号、土地证号、购置价(指购买价或建造成本价)、账面价(指在报表上反映的价值)、评估价(指评估公司评定价值或信用社初步评定价值)、抵押价(指信用社在评估价基础上,最终核定确认的抵押作价或与产权人商定的抵押价,主要是防止评估公司估价虚高及通盘考虑变现能力)。(三)抵押物价值依据。《商业银行房地产贷款风险管理指引》第十三条规定“商业银行应密切关注政府有关部门及相关机构对土地经济环境、土地市场发育状况、土地的未来用途及有关规划、计划等方面的政策和研究,实时掌握土地价值状况,避免由于土地价值虚增或其他情况而导致的贷款风险”。所以说,贷款调查中必须防止房地产评估价值虚增风险。抵押物价值有自行认定和评估认定两种:1、自行认定。自行认定抵押物价值主要有三种方法:一是取得抵押物的对价支付依据。如:购买合同或转让协议,建筑承包合同、自建购买材料等付款凭据、交易收据,企业固定资产帐等。二是抵押物同地段近期已售房地产价格。三是当地房地产管理部门在报纸等媒体挂牌转让土地价格。以上有关资料要复印作证明。2、评估认定。谨慎采用评估公司评估数据,必须以购置价为基础,评估价为参考,合理核定抵押价,防范抵押物虚高风险。调查中对一贯缺乏职业道德,瞎评乱估的评估公司要予抵制