拿地测算培训PPT-PPT课件.ppt

【32】拿地测算培训PPT(1)成本管理中心:蔡海洋第一课拿地阶段成本测算目录PAGEDIRECTORY1、我公司常见拿地模式及注意要点3/202、拿地测算的重要性4、各专业分工(提供数据成果)5、测算模板的组成6、测算数据要点7、敏感性分析9、财务指标10、数据检查和修正3、测算程序11、拿地测算数据后期成本控制8、现金流一、我公司常见拿地模式及注意要点协议拿地模式(百城百MALL)——利润和自持平衡,现金流平衡招拍挂模式——项目净利润,现金流股权转让模式——尽职调查、土地成本票据二、拿地测算的重要性1、拿地阶段重要工作,是拿地决策的关键依据,是项目能否运作成功的事前演练。2、指导项目后期工作参照依据3、是团队和公司能力综合体现三、拿地测算程序1、投策中心提供土地信息2、立项3、各职能调研4、产品研发中心提供强排方案、各职能中心提供相关数据5、成本中心组织测算6、各职能中心复核数据7、测算数据初步评估8、修正方案及测算数据9、上投委会讨论10、根据讨论结果修正数据11、最终确定是否拿地或参拍,拿地限价或谈判原则四、各专业分工(提供数据成果)1、投策中心:提供意向性地块信息(1)、地块位置(2)、地块四至情况(3)、预售条件(4)、土地条件,含规划指标、配套情况、政府要求等(5)、土地起拍金额、付款条件等(6)、报规报建费用、行政性收费、垄断行业收费等四、各专业分工(提供数据成果)2、运营部(计划职能):明确项目运作思路(1)、明确项目开发思路(2)、明确项目是综合型、快周转型、高品质、高溢价型(3)、提供项目开发周期,关键节点计划四、各专业分工(提供数据成果)3、产品策划中心:提供项目定位、强排指标(1)、项目定位、建筑业态、建筑风格等(2)、提供多种强排概念方案,含规划总图和技术经济指标(关注车位配置方案和人防设置、人防级别)(3)、项目规划存在的溢价空间、风险点(4)、项目土方开挖深度、地质条件初步判断和拟定基础形式等(工程技术中心提供)(5)、展示区要求、红线外规划要求、配套设施等(6)、当交房标准、当地技术规范差异等四、各专业分工(提供数据成果)4、营销品牌中心:(1)、项目定位(2)、不同业态不同时间预估销售均价(保守、正常、激进)(3)、项目去化计划及现金流(4)、营销费用预估