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上海厂房等拆迁如何补偿

根据目前上海市的有关规定,房屋拆迁因土地性质的不同分为国有土地上的房屋拆迁和
集体土地上的房屋拆迁。而集体土地上房屋的拆迁又因房屋的用途不同而分为居住房屋拆迁
和非居住房屋拆迁。
集体土地上非居住房屋的拆迁补偿对象仅为被拆迁房屋的产权人,房屋的承租人并未包
括在内,而且只能实行货币补偿。被拆迁人所能够得到的补偿共五项:1、被拆迁房屋的建
安重置价;
2、相应的土地使用权取得费用;
3、货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁和安装费用;
4、无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用;
5、因拆迁造成停产、停业的适当补偿;
其中,被拆除房屋的建安重置价、相应的土地使用权取得费用,由建设单位委托具有市
房地资源局核准的房屋拆迁估价资格的房地产估价机构评估。另外根据上海市的相关规定集
体土地上厂房、店面拆迁造成停产、停业的适当补偿标准为:每平方米(建筑面积)100 至 350
元。
绿证工业厂房拆迁,如果采用货币买断,企业解散的方式拆迁,拆迁人除支付给被拆迁
人补偿费外,还要支付企业解散后的职工安置费,但不支付搬家补助费;如果采用易地安置
的方式拆迁,拆迁人除应支付给企业易地建厂补偿费外(厂房及设施还建的除外),还应支
付企业职工过渡安置补助费,停产、停业损失费。企业解散后的补偿费额度,主要通过评估
企业现值来确定。补偿费包括企业厂房现值、机器设备现值,水、电设施现值,水、电设施
增容费、厂区道路现值。企业解散后的职工安置费,参照本市劳动部门规定的安置标准执行。
企业易地建厂安置费同样通过评估确定。包括工业厂房现值、土地使用权购置费、新厂区道
路修建费,水、电、机器设备及附属设施的搬迁费(含设备拆、装、运及损失等)。企业停
产、停业损失费,以企业上一年上交税额换算成企业利润确定。





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企业搬迁损失评估之我见
随着我国经济高速发展,越来越多的工厂需要搬迁,由此产生企业搬迁损失的评估项目
也不断增加。与某些业内人士主张将工厂搬迁损失评估人为地划分为三个阶段不同,我们在
参与企业搬迁评估的一个项目中,从评估结论的适用性。评估资料的可获得性和评估工作简
易性出发,将某上市公司搬迁损失评估分为不动产损失,停产损失和搬迁费三个子项。由此
产生的评估结论和评估报告获得了相关政府主管部门和公司董事会、大股东。股东大会的认
可。我们的体会如下
某大型汽车部件生产企业原为某军工集团与一汽合作兴办。根据城市规划从主城区迁至
高新技术开发区即将建成的新址。凭着对项目内涵的准确把握,我们通过竞标获得了搬迁损
失评估的委托。
该企业的产品涵盖 6 大系列 200 余个品种,市场占有率达 20%。公司资产 5 亿元。工
业建筑 平方米,机器设备 826 台(套),存货按定额管理,包括数控立体仓库等生产
辅助设施齐全。厂区管网密布,绿化美观。工厂为多品种大批量生产,技术先进,开发能力
强,管理水平与上市公司相称。经济效益稳定,2007 年实现利润 596 万元。随着我国国民
经济高速增长和汽车产量连年上升,预计搬迁后将更有利于企业发展。
委托方对本搬迁项目评估的要求是评估结论和评估报告能得到各方面