2006年南宁皇龙新城一期整合市场攻击策略.ppt

皇龙新城
Dragon New City
一期整合市场攻击策略Strategy Ad. Planning 1
雄踞东区龙赢天下
整合推广构架
第一部分:整合市场分析
第二部分:项目\客户分析
第三部分:项目整合定位
第四部分:市场攻击策略
第一部分:整合市场分析
发现城市价值
发现区位价值
市场分析发现比较价值
发现环境价值
发现地块价值
一、发现城市价值
——宏观市场分析
2004年,在会展经济作用下,南宁房地产可谓风生水起,开发、升值狂潮一浪高
过一浪;
2005年,先后的银行加息、国家宏观调控政策出台,南宁楼市陷入一片沉寂,终
于在国庆楼市黄金周、11月国际人居展楼市又重新激活。
历经一场楼市的动荡,南宁房地产业从以前的草莽时代进入了理性反思阶段。
而今的南宁楼市,注定是一个狼烟四起的战场。
地段争夺战、品质创新战、品牌撕杀战此起彼伏……
结论:市场的竞争局面在2006年将更加激烈,同时消费者对居住的享受价值要求更加强
烈,对商业的风险规避、赢利前景的目光更加锐利。所以,把握市场价值,提前为竞争
赢得市场核心竞争力,是至关重要的一战。
二、发现区位价值
——区域市场分析
兴宁区东沟岭曾经是著名的“棚户区”,整体氛围表现为脏、乱差,市政配套设
施、生活配套设施不够完善;
2002年,东沟岭改造开发被列入南宁市“136”工作目标,兴建道路、广场等基
础设施,改造“棚户区”,成为“优美新社区,经济增长点”;
2004年12月,东沟岭“棚户区”改造在广西城区中率先获得广西唯一一个“2004
年中国人居环境范例奖”;
2003—2008年,东沟岭将成为大西南具有一定实力的物资集散地,首府南宁新
的购物中心,成为城区经济骨干区域与新的经济增长点。
结论:东沟岭片区是未来几年内南宁市开发建设的又一重点区域,随着各方面市政规划更加完善,招商引资全面进行,东沟岭未来升值潜力巨大。
三、发现比较价值
——竞争物业分析
振宁翠峰:
三期·汇美蓝湾、水景商街
定位:精彩大社区,简约小家居/明秀生活圈·水岸黄金铺
均价2900元/平米、小户型2700元/平米,商铺3080元/平米起
阳光绿城:
上海城已售完
定位:新希望、新家园、新社区、新生活
均价2400元/平米
其他楼盘
均小盘,货量少,基本属于清盘期
结论:此片区楼盘整体素质不高,缺少区域领导性产品,本项目一定要进入领导品牌阵营
(区域性领导品牌代表/ 不同形态的地产代表),因为只有第一领导品牌才能实现房子到
利润的转化,避免销售的风险。
四、发现环境价值
——周边环境分析
本项目地处东沟岭片区,由于受到这一片区老环境的影响,周遍建筑布局比较
混乱,但政府建设南宁“东北门户”的规划,将为改善周遍环境带来实质性的推
进;
狮山公园、广西药用植物园、东沟岭休闲广场等构成立体生态景观带;
周边排布学校、医院等配套设施,距火车站和朝阳商业中心区约3公里;
直接南梧公路、邻近快速环道、多条公交线路,交通非常便利;
建材、家装、汽车等市场,具有一定规模。
结论:周边环境相对优胜于片区,且随着绿化、配套、市场建造的进一步完善,结合
先天门户优势,其环境将得以大大改善,价值定随之不断增长。
五、发现地块价值
——地块优势分析
景观优势:正对狮山公园,直接享有秀丽的风景和休闲的便利;
交通优势:处望州路与南梧交汇处,出城入市瞬间可达;
生活优势:距朝阳商圈仅数分钟车程,邻近兴宁区政府、市邕武小学、望州
医院,快速满足生活各方面需求;
商业优势:地块两面邻街,又处大转盘旁,地段上的优势给积聚人流、车流
带来了极大便利。
结论:本地块是该区域集景观、生活、商业、交通优势于一体的新区中心地块,又是新
区的政治、文化中心,地块价值非常优越。
2006年市场需要高品质楼盘环境优越

东沟岭政府倾力领导开发皇龙新城


缺少区域第一领导品牌地块优越
皇龙新城能否担当区域领导?
第二部分:项目\客户分析
一期推出项目定向开发部分,包括839户住宅(32户面向市场出售)、
10000余平米临街独立商铺及部分车库。