税收调控房地产市场的作用机理研究.doc

税收调控房地产市场的作用机理研究
摘要:通过分析房地产税收的基本作用原理,房地产税收对市场供求及需求调节的作用机理,得出不同税种在房地产不同环节的作用。
关键词:房地产;税收;市场供求
1 房地产税收效应分析

房地产税收是调节房地产经济运行的有力经济手段,在对房地产市场资源配置、社会财富分配、市场结构调节等诸多方面有非常重要的影响。
房地产税收的经济杠杆作用
(1) 可以通过对空地、闲置土地征收重税,抑制土地的过度投资开发,促进土地的有效利用。
(2)可以通过对不同产业的土地采用差别税收政策、对不同地段采取分档税率,有效调节用地结构,实现土地资源的优化配置。
(3)房地产税收中属于财产税的部分,它的很重要的功能就是通过税收杠杆,公平分配财富。
(4)在市场投机现象严重时,通过提高增值税的契税的手段,在市场低迷时,通过税收减免、品种调整,实现调节市场活跃程度,平衡市场供求的效果。
房地产税收的税负转嫁性分析
税种属性
商品课税容易发生税收转嫁,所得课税不易发生税收转嫁,增值税、营业税等中间性质的税种容易发生税收转嫁,终端性质的所得课税等不易发生税收转嫁。
商品或生产要素供求弹性
供求弹性与税收归宿有着密切关系。在其他条件不变的情况下,需求曲线的弹性越大,需求者支付的税收比例越小,供给者支付的税收比例越大;相反,供给曲线的弹性越大,转嫁给需求者的税收比例越大。在完全无弹性供给曲线的极端情况下,全部税负都由供给者承担;相反,在完全弹性供给曲线的情况下,全部税负都转嫁给需求者。

2 房地产税收对市场供求及价格的影响

税收对房地产市场供应及需求调节的作用机理
需求不变时,房地产税收对供给的影响
我国目前采取的税收政策中有三项是直接作用于供给者的:对卖房者征收营业税、个人所得税、以及对房地产开发企业征收土地增值税。从理论上讲,它的效应是政府对卖方增加税负,直接提高了供给者的成本,在其他条件不变时,供给方为取得同以前相同的利润,会将税收成本包含在出售价格中,转嫁给消费者,这样导致供给曲线左移,新的市场均衡价格E2比原来的均衡价格E1提高,同时Q2〈 Q1

<Q1,市场出清的数量减少。也就是说,作用于供给方的房地产税收政策将导致住房价格的进一步提高,而房地产的供给数量减少。如图1所示。
从理论上看,目前针对供给方的房地产税收在抑制房价上作用是不明显的,且不能有效改变住房供不应求的结构。
供给不变时,房地产税收对需求的影响
从理论上讲,相对于对供给方征税,房地产税制中对需求方征税是有一定优势的。我们知道对供给方的征税容易向前转嫁给消费者,特别是需求弹性小于供给弹性时。而对需求方的征税不能直接包含在房屋价格中,不会直接造成房价上涨。如图2所示,由于对房地产需求方的税收属于从价税,因而征税后需求曲线斜率发生变化,左移至D',在新均衡点E2下,价格由P1下降到P2,数量由Q1下降到Q2。
税收对房地产价格形成的作用机理
不考虑税收转嫁条件下,房地产课税对房地产价格的影响
在房地产开发环节,房地产开发商是税收的主要承担者。