经济型酒店效益分析和经营运作模式.doc

经济型酒店效益分析和经营运作模式投入产出分析对经济型旅馆的效益,我们进行了初步测算,测算口径为目前国内经济型旅馆常见开发模式即租赁场地改造,建筑面积5000平方米,客房150间,餐位150个,停车场50个的单店测算投入为620万元左右(项目改造周期控制在6个月左右)。1、改造、装修费用为5000平米*500元/平米=250万元2、消防系统30万元3、照明系统、通讯系统、电脑系统100万元4、电梯1台50万元5、客房家电150间*4000元/间=60万元(单位空调和电视机及其他)6、客房用具、布草150间*2500元/间=、餐厅设施设备40万元8、其他50万元(一)收入预测,预计销售收入在880万元左右1、客房收入150间*80%*365天*130元/间·天=、餐饮收入150餐位*2*60%*40元/人*365=、其他收入50万元(小商场等)(二)运行成本及费用合计630万元1、租金120万元(按杭州市旧厂房租赁均价250元/平米·年测算)2、税金50万元3、水电等能耗60万元(按收入7%测算)4、员工工资70万元(按40人测算)5、办公费30万元(按收入4%测算)6、布草洗涤费用、维修费用20万元7、广告及培训费用20万元8、折旧60万元(按10年计提)9、物料消耗及其他费用170万元10、财务费用30万元(投入资金均为银行贷款算)(三)经营利润初步估算为250万元,投资回收期两年半左右。但如果以购地自建方式开发(按占地3000平方米,建筑面积5000平方米估算)则投资成本需要在1500万元左右,则投资回收期为5年左右。在自营店经营成功的基础上,存在机会收益,即开发一个加盟者,可以收取品牌使用费和特许经营费,品牌使用费在30~50万元左右,管理费按营业收入的2%—3%。运作模式一、开发模式   1、利用旧厂房、旧旅馆、旧仓库等进行改造。对建筑物的要求有:   (1)建筑物为长方体,建筑面积在4500平方米~6000平方米的范围内,宽度或进深以16米左右为最佳。建筑物高度为5层左右,有一个电梯井位。   (2)建筑物结构为框架结构,允许进行改造。   (3)周边有一定的空地,出路通畅并可停车。   (4)水、电、气、排污、通讯等设施到位。   2、租地自建,对地块要求:   (1)三通一平,市政配套到位,到红线。   (2)占地面积3000平方米左右,视地理位置与价位而定。   3、购地自建   (1)必须拥有产权,并无对外抵押事宜。   (2)已立项(旅游用地)。   按照国际上操作汽车旅馆的成功经验,购地成本需控制在总造价10%以下。   4、联合其他公司共同投资合资、合作,对方以现有固定资产投入,如酒店、厂房、土地等评估作价投入,酒店管理公司以品牌及建造或改造资金投入,确定各方占股比例,成立一家单店,输出品牌,经营利润分成。[5、加盟、特许经营   经济型旅馆的连锁经营,品牌化和规模化的互动结果。先有一定数量的自营店和形象店,积累一定的经营理念和品牌商誉后,才能吸引加盟者。因此要吸引加盟需要:总部拥有一个良好信誉和市场感召力的品牌,或者拥有订户中心、旅行社等经营资源。有成功的单店及连锁店的管理模式,单店具有良好的赢利性,已消费市场较成熟、潜力较大。有统一的物品供应系统,给加盟者提供全万位的支持。总部能够持续不断地为加盟者提供培训,有统一的、强有力的市场推广计划。   加盟者需缴纳一定额度的品牌使用费和管理费用,酒店管理公司则输出品牌和管理模式。   6、委托管理   由业主方委托酒店管理公司经营管理,人员由酒店管理公司配备、培训、管理,委托方缴纳一定额度的管理费。二、选址要求   1、地理位置:   ①靠近文教区、大型工业区、商贸中心、批发市场、展览中心、大型娱乐场所等区域。   ②邻近主要公路(或高速公路)的交叉道口,交通枢纽,城市入口处、飞机场、火车站、汽车站、码头、地铁出口、大型停车场、商业网点等。   2、交通条件   在选址附近有三条以上通达商业中心、火车站、汽车站的公交站线。   3、市场环境   作好周边市场的调研   ①周边有没有饭店、旅馆,他们的等级、经营情况(客源、房价等)。   ②客流量(车流量、人流量,能否滞留)。   ③附近的企事业单位的情况,如单位种类、单位数量、基本经营情况等。   假如我们选择的是汽车旅馆,则选址的要考察拟建旅馆所在地点的车辆的流量,观察新的公路、机场发展的动向,靠近一条主要公路的交叉道附近为理想的兴建地点。此外,某一特殊设施如机场、工业区、大学等附近,还有各大都市的市郊,由于人口集中的情形日益增加,再加上我国积极倡导小城镇建设,这些日后遍布全国的新兴小城镇也是兴建汽车旅馆的考虑地址。选址时还要考虑周边的旅馆的竞争势态和配套设施