办公室风水八大禁忌.doc

作者:邓举功  来源:中国证券网-上海证券报2011年06月20日  点击数:1408【字:大 小】信托公司已经为商品房提供了大量融资。随着商品房开发商资金链越来越紧张,信托公司的经营风险受到市场高度关注,信托公司需要及时调整房产信托业务策略,在保障房方面有所作为。保障性住房(简称“保障房”)是指针对中、低收入家庭,政府实行分类保障,所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准,具有社会保障性质的住房。它包括两限(限套型、限房价)商品住房、经济适用住房、政策性公共租赁住房,以及廉租房。上世纪90年代,我国推行住房体制改革,偏重于商品房,忽视了政府自身应该承担的保障房的建设责任,造成所有各阶层居民只能购买商品房。因为投机炒作(银行融资产生杠杆放大效应)、地方财政越来越依赖土地出让款,以及现在的通货膨胀,商品房价格近10年翻了10倍,造成了较大的社会问题。因此,保障房的重要性受到社会各界日益瞩目。我国保障房的建设现状去年中央经济工作会议明确提出:要加大保障性安居工程建设力度,加快棚户区改造,发展公共租赁住房,逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系,解决人民群众住有所居的问题。“十二五”规划明确了今后五年新建保障性住房3600万套,其中2011年计划建设保障性住房1000万套。各地方政府过去一直热衷于用于商品房建设的土地出让,土地财政收入丰厚,因为保障房需要政府投入大量财力、人力、土地资源,故地方政府积极性一直不高,因此保障房的供给历史欠账过多。随着去年秋天以来的形势变化,地方政府开始抓紧实施保障房的建设,不仅市政府,而且区政府也积极行动起来。现在国内保障房建设呈现如火如荼的发展局面。各地的保障房建设运作模式多种多样。有的指令交下属国有开发商操作,有的以招投标方式交社会上的开发商市场化运作,有的统购一定数量商品房直接转化为保障房,有的多种方式组合使用。目前国内各地保障房的建设以国有开发商为主。许多地区以经济适用房建设为重点,廉租房与公租房建设较慢。关于土地来源,有的直接划拨土地给开发商,有的要求开发商支付土地出让款。保障房建设需要大量资金,仅2011年的1000万套保障房就需要一万多亿元资金。为了筹集保障房建设所需资金,一些地方政府在与各种资金渠道洽谈合作。例如,有的城市公积金管理中心以住房公积金提供贷款,保险公司则设立专项债权计划,提供长期项目融资。有的地方政府根据保障房项目建设进度,分次向开发商支付购买保障房的价款,有点类似于市政工程项目BT(建造—交易)模式中的工程款的支付方式。这种方式不同于商品房销售模式,有利于缓解开发商资金紧张的困境。在上海,一般为签约后付总价的10%,竣工验收后支付90%。保障房的利润一般被地方政府限定为总投资额的3%-5%。为了鼓励房产商从事保障房建设的热情,有的地方政府以各种形式、直接或间接给予开发商补偿,例如保障房小区周边的商铺市场化价格销售,保障房小区中留出一定比例商品房,或者在开发商竞拍其他地块时给予资格或价格方面的优惠。有的上市房产公司、民营开发商对此积极性较高,但因为保障房利润偏低的缘故,此类开发商介入保障房的动机不纯。保障房市场存在的问题当前,各地一些国有企业是保障房的投资建设主体(或者是保障房项目公司的控股股东),除了国有开发商,其中还有被金融监管部门认定的当地政府的融资平台。因为其身份特殊,而且