浅台议阳和墙体抹灰厚度的面积测算.doc

阳台面积和墙体抹灰厚度面积是房屋面积的组成部分,按照《房产测量规范》(以下简称“规范”)的要求,阳台面积属于房屋套内建筑面积。墙体抹灰厚度面积应为两个部分,一是内墙墙体抹灰厚度面积属于房屋套内建筑面积,外墙墙体抹灰厚度面积如果计算面积,应该属于应分摊的共有建筑面积。上述两个部分的面积,虽然占房屋面积的比例不大,但因为测量规范的不完善,有些情况没有说明,加之各地在执行过程中理解上的差异,各地在面积计算的方式方法上有很大不同。笔者认为,房屋面积问题事关老百姓的利益,在工作中要认真分析,积极探索,避免测算中的操作失误,切实维护老百姓的利益。为此,提出对上述两个问题处理的一点看法,以期和广大同行进行探讨。一、关于阳台面积量算1、阳台的定义阳台泛指有永久性上盖、有围护结构、有底板、与房屋相连、可以活动和利用的房屋附属设施,供使用者进行室外活动和晾晒衣物的空间。按照结构形态,阳台可划分为凸阳台、凹阳台和凸凹复合型阳台三种基本类型。凸出房屋外墙的阳台为凸阳台,凹入房屋外墙的阳台为凹阳台,由凸凹两部分构成的则是复合型阳台。2、各地做法按照规范中关于面积计算的规定:全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算,未封闭的阳台,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。这里就出现了一个问题,如何界定阳台是封闭的还是未封闭的?在规范中并没有明确说明。笔者查阅了其他地方的一些做法,发现各地采取办法不尽相同。有的地方是以阳台实际现状来判断;有的地方是按照规划设计图纸的说明或标注来判断,如果规划设计图纸的说明或标注是封闭的,视为封闭阳台,计算全面积;如果规划设计图纸的说明或标注是未封闭的,无论实际状况如何,皆视为未封闭,计算一半面积;特别一提的是南京市规定,阳台无论封闭与否,一律按一半计算建筑面积。上述各地的做法有利有弊,如果按阳台实际现状来判断,优点是比较直观,便于操作,但是在产权管理,拆迁管理等方面存在一定难度,例如:有些产权人提出要求变更房产证面积,理由是原来房屋面积中阳台面积是折半计算的,而现已封闭的阳台按规范中的规定说明应全算面积,变更房屋产权面积;还有一种情况,,若房屋被列入拆迁范围,有些拆迁户把阳台封闭一下,要求全算建筑面积等,这些对我们房地产管理部门来说都不好处理。如果涉及拆迁裁决或法院介入,势必会因为法院理解上的差异出现与《房产测量规范》中相关条款相矛盾的情况;如果按规划设计图纸的说明或标注来判断,具有依据明确、可操作性强的优点,但对自建房较多的地方可能不太适合;如果一律按建筑面积一半计算,又与规范相关内容相矛盾。3、关于阳台面积计算的建议虽然各地的做法不一。但笔者认为,上述做法对我市房屋阳台面积的测算有一定的借鉴意义。我市属中等偏下城市,房屋成套率不高,自建房偏多,在阳台面积量算中,应区别等待。对于自建房,如有正规设计部门设计的图纸,按图纸设计的说明或标注予以界定;对于没有设计图纸的,可采取按未封闭阳台计算面积;而对于成套房屋,可以按照图纸设计的说明或标注来界定。二、关于墙面抹灰厚度面积的量算1、相关规定及建议在规范中,内墙面装饰厚度计入房屋使用面积,已有了明确规定。对内墙抹灰层是否算作墙面装饰,规范没有明确规定,但根据《建筑装饰装修工程质量验收规范》及《建筑装饰工程施工及验收规范》的有关规定,内(外)墙面抹灰层、装饰层厚度都属于墙面装饰厚度,也就是说内墙抹灰厚度应计入