我国当前前期物业管理制度法律制度问题与完善.doc

我国当前前期物业管理法律制度问题与完善————————————————————————————————作者:————————————————————————————————日期: 我国当前前期物业管理法律制度问题与完善本文来自:学术堂原文详细地址:biaozhun/1前期物业管理的概述前期物业管理是根据《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第2条规定:“前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。” 2前期物业管理法律关系认识和理解前期物业管理法律关系的要素是准确理解和把握前期物业管理法律关系的前提。法律关系的要素是指构成法律关系必不可少的因素。因此,前期物业管理法律关系的要素就是指构成前期物业管理法律关系必不可少的因素,包括前期物业管理法律关系的主体、内容和客体。这三个要素相互联系,相互制约,缺一不可。少了任何一个要素,都构不成前期物业管理法律关系,一个要素的变更,就会引起整个前期物业管理法律关系的变化。 3我国当前前期物业管理法律制度中存在的主要问题 、业主临时公约侵害业主权益前期物业管理合同、业主临时公约是规范前期物业管理活动、确定业主与物业管理企业权利义务的根本性文件。根据《条例》第21、22条的规定:前期物业管理合同和业主临时公约均由开发商签订、制定,因此当前,开发商、物业公司利用制定这两个文件的独特优势地位侵害业主权益的事情屡见不鲜。有的开发商利用其可以决定物业管理合同权归属问题的优势,把物业管理权承包给自己的物业公司或约定长时间的合同期限;有的开发商与物业公司勾结,拿业主权益做交易,约定较高的物业管理费;有的在合同中扩大物业公司权利、加重业主义务与责任。这些行为不仅严重侵害业主权益,也制造了日后业主与物业公司之间不断的矛盾与冲突。同时在制定业主临时公约时,一些开发商在强制性或禁止性内容上,出于私利设定一些侵害全体业主合法权益的公约条款,背离了公平、公正、平等以及合法、合理的基本原则。 ,虽然近年来引入竞争机制取得了一定成效,但自建自管、建管不分的物业管理企业模式目前还是物业公司的主要模式——在物业公司与房产开发商之间,许多物业公司都是由房产公司直接设立的,属于房产公司的子公司。这种母子公司式的物业管理模式不是在市场竞争中形成的委托管理关系,是一种不完全的市场经济,明显带有难以克服的体制缺陷与弊端:第一,由于与房产公司之间的暧昧关系,物业公司接管物业时应该进行的验收程序形同虚设,成为“走过场”的“程式”;物业公司在物业承接验收时敷衍了事,造成了物业承接验收制度不完善,移交不完整一旦日后出现问题,物业公司不但不敢与开发商交涉,甚至会成为开发商的利益维护者与业主分庭抗礼,从而引发更多的矛盾和冲突。第二,导致部分业主误认为“开发商就是物业公司,物业公司就是开发商”,从而把开发商在楼盘开发过程中遗留的一些问题转嫁于物业公司,甚至以此为借口拒交管理费,致使物业公司代开发商受过。第三,这类物业公司获得物业管理合同权相对容易,易造成其安于现状,缺乏进取精神,并不能正确摆正自己与业主间的位置,以管理者自居,对业主居高临下吆五喝六甚至公然殴打业主。 ,存在法律漏洞《条例》只是“提倡”并