房地产项目管理体系.docx

房地产项目管理体系一、 背景本文讨论的房地产项目管理模式,是建立在房地产项目已经立项,项目公司已经形成的前提下,讨论的是从项目成功拿地之后开始,至整个项目成功交付之间的管理流程。二、 房地产项目管理的核心作为一个纯市场化操作的公司,一个房地产项目开展的最终目的,也是管理的核心,就是:利润。项目的组织架构、管理模式以及各部门的具体工作,其最终的目的就是使利润最大化。利润的最大化可从以下几个方面来实现:战略定位(土地成本)、金融杠杆(风险控制)、产品定位、设计优化、成本控制、营销策略、公共关系等。其中,战略定位、金融杠杆及财务相关非本文讨论内容。项目管理的另一个重点就是:产品。如何在前期定位、中期设计、后期营销上打造一个市场所需求的,消费者所认可的产品,是项目开展阶段极为重要的,也是实现利润最大化的一个重要途径。而在项目管理团队中实现这一核心价值的核心人物,就是项目总经理。项目总经理在整个团队中扮演着极为重要的角色,是实现公司战略意图、价值取得的核心人物。在整个团队中起到全盘把控的关键作用。一个好的项目经理应该在项目开展的各个重要环节(包括项目时间节点、产品设计优化、关键成本把控、营销策略等),组织开展会议,协调各个团队的关系,最终做出决定,以实现利润的最大化。三、 房地产项目管理团队组织架构以项目总经理为核心,组建项目团队,是实现一个项目的首要任务。一般的房地产项目组织架构如下图 1 所示。第 1 页 共 页项目发展部营销部成本动态管理合约管理成本部工程招标、采购概预算各阶段资金运营把控运营部风险评估、把控全项目时间节点把控其他分项分包施工节点工程部项目管理公司报批报建土建总包及其分包设计协调设计部设计优化产品定位财务部人力资源部行政部组织架构图产品市场化利润最大化项目总经理全项目运营管理公共关系(政府关系/拆迁等)图 1 组织架构图第 2 页 共 页四、 各部门主要职能序号 部门 职能1 行政部 (一)政务管理(二)办公设施管理(三)后勤保障服务(四)公共关系管理(五)文书档案和项目档案管理(六)协助公司制度建设及其他相关工作。(七)完成公司领导交办的其他工作任务。2 人力资源部 (一)组织及企业文化建设(二)人力资源开发和培训管理(三)绩效考评和薪酬管理;(四)人事和员工关系管理(五)完成公司领导交办的其他工作任务。3 财务部 (一)、报批;、收入与成本核算、费用分摊与结转;;;、缴销;。(二)、税务数据库的管理及更新;,提供财务数据分析报告;;;;。第 3 页 共 页(三)、季度项目投融资计划;;3. 跟踪分析公司经营状况;;;、协调与配合。(四)、季、月度资金计划;;、流出及现金收支平衡情况;;、跟踪、分析、协调现金收支预算;,保证资金的及时入账与资金安全;;