司法解释三》第十条' 解读《司法解释三》第十条.doc

司法解释三》第十条'_解读《司法解释三》第十条摘要:婚姻法司法解释(三)第十条对婚前夫妻一方贷款购买不动产,婚后以共同财产还贷的不动产的归属做出了明确规定,在夫妻双方没有协议的情况下,将不动产判归产权登记一方,但产权登记一方应给另一方相应的补偿。本司法解释符合婚姻法保护婚前个人财产的要求,且又照顾女方利益,较为合理。关键词:婚前个人财产共同还贷增值部分最高人民法院《关于适用若干问题的解释(三)》(以下简称《解释三》)于2011年8月13日正式施行,其第十条规定:“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。”“依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。”一、本条规定的适用前提虽然该条规定主要是为了解决离婚诉讼中房产的归属问题,但是该条规定使用了“不动产”一词,因此,其适用范围覆盖了所有不动产的处理问题。男女双方因结婚而购买不动产存在多种情形,第十条的适用有其特定的条件:第一,夫妻一方婚前签订不动产买卖合同;第二,夫妻一方以个人财产支付首付款并在银行贷款;第三,不动产登记于首付款支付方名下;第四,婚后用夫妻共同财产还贷。只有同时满足以上四个条件的不动产权属纠纷才能适用第十条的规定,其他情形,比如:夫妻一方婚前贷款购买不动产,不动产登记于双方名下;夫妻一方婚后贷款购买不动产,不动产登记于一方名下等都不能适用该条规定。另外,该条规定仅适用于按揭购买不动产的情形,而不适用于分期付款买卖。在按揭购房中,银行将贷款划拨给开发商后,按揭人定期偿还银行贷款。当银行以购房人名义将购房款划给开发商时,购房人对开发商的房款交付义务就完成了,此后的还款只是对其与银行间的借贷关系中的还款义务的履行。此时,购房人就拥有了要求开发商交付房屋和办理产权登记的权利。购房人在贷款归还完之前就可以获得房屋的所有权。而分期付款买卖只存在买卖双方的法律关系,购房人只有在向出卖者支付一定数额或全部房款后,才能获得房屋的所有权。有学者提出婚前首付款是一方父母出资(无论出资性质是赠与还是借贷),婚后夫妻共同还贷且产权登记在首付款支付方名下,以及一方未从银行贷款而是向亲朋好友借款的情形也可以适用该条规定。笔者认为这种类推适用非常合理。二、贯彻意思自治原则第十条第一款双方协议处理的规定在《解释三》的征求意见稿中是没有的,是定稿新增加的内容。这一安排充分尊重了夫妻双方的意愿,贯彻了民法意思自治的基本原则,也与《婚姻法》对于夫妻财产采取协议优先原则相对应,还能有效节省司法成本。由此,尽管不动产登记于首付款支付方名下,离婚时夫妻双方也可以协议改变该不动产的权利归属。此时,该不动产的归属应按照夫妻双方的协议处理。三、保护婚前个人财产夫妻双方不能达成协议时,法院可以判决该不动产归产权登记一方。笔者认为这一规定合理,因其符合《物权法》不动产归属的“登记主义原则”和《婚姻法》保护个人婚前财产的精神。一些反对者认为如果夫妻一方是在婚姻关系存续期间获得不动产的所有权,应将该不动产视为夫妻共同财产。笔者认为尽管该不动产所有权取