房地产开发项目工作程序.pdf

房地产开发项目工作程序
主要工作内容工作部门
节点主要阶段
主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门
土地获取阶段现状图落实地块具体位置及周边情况发展中心
规划设计条件落实规划条件,了解限制性条件发展中心
对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影
现场踏勘发展中心
土地信息收集响开发的因素详细了解。
了解周边配套情况了解地块周遍的商业、教育、交通等情况发展中心
了解地块所属区域的规划,对以后项目开发的影
了解该区域未来规划情况发展中心
响和支撑。
同土地所有方进行接触,了解土地出让方式和土
了解地块的上市方式和土地款发展中心
地款,以及能否调整。
土地初判了解当地的建安成本、政府收费项目和
成本测算发展中心
具体情况
了解当地的房地产市场状况产品形式、开发周期的安排发展中心
土地深判可行性研究报告现状图(四至电子文件) 发展中心
销售:参与市场调查,进行地块周边及辐射范围内的客户分析、
市场深度调研产品分析、市场竞争分析等发展中心销售部研发部
研发部:负责协助进行区域市场调研
销售研发部:根据以往及周边项目成交客户分析和产品分析等,
项目最终定位发展中心销售部研发部
对项目定位、客户定位、产品定位提出策略性建议
成本测算:针对多个方案进行初步成本测算、利
研发:协助进行方案设计和成本测算发展中心、运营部研发部
润率分析及比选
工程部、开发部、销售:根据土地的开工条件、市场情况,共同
开发周期及付款计划发展中心工程部开发部销售
制定开发节奏。
项目方案确定发展中心、研发部
现金流测算发展中心
区域宏微观市场研究发展中心
项目招商报告(前期阶段)
项目招商版盈利能力分析发展中心、运营部
项目商业策划书财务中心:制定项目财务数据发展中心财务中心
明确合作伙伴、寻找合作方式(招商阶合作伙伴确定发展中心财务中心、集团资管部
段)
合作方案确定财务中心、集团资管部:制定合作方式、投资回报发展中心财务中心、集团资管部
寻找合作资金
合作细节确定发展中心财务中心、集团资管部
财务中心、集团资管部:制定合作方式、投资回报
引资(商业计划书) 签署战略合作协议发展中心财务中心、集团资管部、综合管理部
综合管理部:协议盖章,存档
财务中心、集团资管部:协助办理股权、增资等相关财务问题。
合作实施(实施阶段) 合作公司成立及相关手续办理发展中心财务中心、集团资管部、综合管理部
综合管理部:工商局办理公司注册
投方案标项目方案确定发展中心
投经济标确定土地上限发展中心
投标、摘牌竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、
拍卖发展中心
制定拍卖战术
竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、
挂牌发展中心
制定出价战术
法务:合同条款的草拟和完善
获取土地签订土地出让合同确定用地图、桩点坐标、用地条件交纳政府净收益,契税,交易费发展中心法务财务部
财务:提供资金
土地出让合同发展部:提供土地出让合同开发部发展部
用地规划许可证
出让金、交易费交费证明财务:提供资金缴纳出让金、交易费开发部财务
确权办理房地产开发资质预审表开发部
企业投资项目备案委托工程咨询资格机构编制申请报告研发:协助提供相关项目资料开发部研发
向项目备案机关提交申请报告开发部
建设用地规划许可证开发部
原地上物土地证登报声明(原有土地证
发展部
作废)
土地补偿费(原户主需交纳的土地使用
发展部
费)
土地出让合同发展中心:提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸开发部发展中心
核定用地图、核定用地相关图、规划地
开发部
界坐标图
交费证明缴纳土地费用发展部
1:500 现状地形图 3 份(反楼座) 开发部
详规研发:委托设计详规开发部研发
土地出让合同发展部
交费证明缴纳土地费用发展部
建设用地规划许可证开发部
地籍图 4 份(薄膜图) 开发部
办理土地证
土地登记申请书开发部
土地确权来源证明文件开发部
申请人主体资格证明、法人代表证明或
综管:提供相关证明资料开发部综管
个人身份证明
1、项目所在地房地产市场总体供求现状销售:参与协助研发对区域内及周边进行市场分析、客户需求分
规划设计阶段区域市场调研研发部销售部
2、项目周边竞争性楼盘调查析、产品分析、已成交客户分析、竞争楼盘分析等
3、项目所在商圈或临近商圈现状调研商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特商业招商部:针对重点商家进行专向访谈同时组