房地产企业成本费用票据管理.docx

房地产企业成本费用票据管理合法凭据的理解《进一步加强税收征管若干措施》(国税发[2009]114号)规定,未按规定取得合法有效凭据不得在税前扣除。许多税务人员认为,企业列入成本费用的项目都必须取得发票,这是对税收政策的误解。这里的“合法凭据”,是指合法的原始凭证,包括经济合同、出库单、入库单、公证书、法院判决或裁定书、个人身份证复印件、汇款单据、收款收据、中介机构或有关部门的证明、缴款书、财政收据、捐赠票据等等。通常,可以将合法凭据分为外来凭据与内部凭据,外来凭据又可按照是否为增值税应税项目分为应税项目凭证和非应税项目凭证,其中,对于应税项目凭证除购买金融商品等特殊情形外,应当取得发票。 “发票,是指在购销商品,提供或者接受服务以及从事其他经营活动中,开具、收取的收付款凭证。”《发票管理办法》第二十四条规定:“任何单位和个人不得自行扩大专业发票使用范围。”2016年5月1日,营改增全面施行后,营业税普通发票停止使用,相关业务均应开具增值税普通发票或增值税专用发票。实务中,属于企业经营范围,并经税务机关核准的,企业可以领取发票自行开具。个人取得的应征增值税收入以及企业取得的非工商登记经营范围的应征增值税收入,应向税务机关申请***。发票应按照《中华人民共和国发票管理办法》相关规定进行填写,详细填有购买货物、接受劳务或服务的具体名称(品名、规格、型号、劳务或服务项目等)、数量及金额等。对因各种原因确实无法详细填写的,应附销售单位购销合同和填写的明细货物(或劳务、服务)清单。另外,发票的形式多种多样,例如火车票,虽然没有税务机关的监制章,但属于经国家税务总局核准的特种发票。依据上述原则,下列业务无须取得发票:工资薪金支出、土地出让金、股权受让款、政策性拆迁补偿费、税款、捐赠支出、不构成增值税价外费用的违约金、赔偿款、同一法人实体内部的总分支机构及分支机构之间固定资产划拨、以公司合并或分立方式取得的非现金资产等等。房地产企业开发成本合法凭据掌握的原则《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)文件规定,企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的,不得计入计税成本,待实际取得合法凭据时,再按规定计入计税成本。但以下几项预提(应付)费用可以在税前扣除:(一)出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的,在证明资料充分的前提下,其发票不足金额可以预提,但最高不得超过合同总金额的10%。(二)公共配套设施尚未建造或尚未完工的,可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销,或按照法律法规规定必须配套建造的条件。(三)应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。开发成本包括土地出让金、拆迁补偿费、前期开发费、工程建筑成本、公共配套设施费、开发间接费用等。房地产企业开发成本中的合法有效凭证应按下列原则掌握:(1)支付给境内单位或者个人的款项,且该单位或者个人发生的行为属增值税征收范围的,以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证;(2)支付的行政事业性收费或者政府性基金,以开具的财政票据为合法有效凭证;(3)支付给境外单位或者个人的款项,以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证,税务机关对签收单据有疑义的,可以要求其提供境外公证机构的确认证明;(4)国家税务总局规定的其他合法有效凭证。 开发成本各项支出有关票据的具体说明(一)土地出让金国税发[1993]149号文件规定,政府出让土地,不征营业税,故不得开具发票,应取得土地管理部门开具的财政票据为入凭据。财税[2016]36号文附件三《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第(三十七)项规定:“土地所有者出让土地使用权,免征增值税。”严格说来,土地出让金收入全部归财政所有,出让金收入应界定为不征增值税,继续开具财政票据,但由于税法将其界定为免税项目,理论上应开具增值税普通发票。实务中,土地出让金财政票据应界定为合法凭据。(二)拆迁补偿费房地产企业向被拆迁户支付补偿费,其业务流程并非被拆迁户直接将土地使用权、地上建筑物转让给房地产企业,而是政府收回土地使用权,再由政府与房地产企业签订土地出让合同。房地产企业采取支付拆迁补偿费或拆迁安置方式取得土地使用权的,房地产企业仍需按照财税[2004]134号文件规定补交契税。国税发[1993]149号文件还规定,因政府收回土地使用权而取得的补偿金,不征营业税。因此,被拆迁户无需向房地产企业开具发票,而应当由房地产企业向主管税务机关申请领用地方税务局监制的“某某市工商企业非商事收费收据”,主管税务机关没有上述收费收据的,可以由房地产企业采取自制凭证入账,同时将