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唐宋城市房产租赁比较研究刘阿平摘要:在当今社会,城市住房问题越来越多的受到社会的关注,并逐渐演变为全社会亟待解决的社会问题之一。同时,与城市住房相关的城市房产租赁也逐渐形成了一个重要的市场,并深具发展潜力。其实,房产租赁古已有之,并在唐宋时期已逐渐形成较为完整的租赁关系。自20世纪以来,已有不少学者从若干方面探讨过唐宋时期房产租赁业的问题。但是在此问题上,还有~些方面的研究相对薄弱,为此本文拟在此方面继续加以研究。本文在已有研究成果的基础上,对唐宋时期城市房产租赁业的出租者、承租者的构成,房产租金的计算标准及影响房产租金高低的因素作一系统论述,并比较唐代、宋代的城市房产租赁的特征,进而对唐宋城市房产租赁有所发展的表现进行分析,以便深入认识唐宋时期城市房产租赁业的发展情况。也是笔者从微观经济方面着手研究唐宋经济发展程度的一次尝试。研究中国古代传统的房产租赁业,有助于发展、规范现代房产租赁业,有其现实意义。本文分为以下六个部分:一、引言。简要叙述房产租赁是房产资源分配的重要方式,也是研究唐宋时期商业发展程度的一个合适的切入点。此外,论述了目前学术界在这方面的研究概况,并提出了笔者所要研究的主要问题。二、主要探讨唐、宋时期城市房产租赁业出租者的构成。如果按照出租者的身份性质来看,唐宋时期房产出租者大致可分为私有房产出租者、公房出租者两类。文中首先分析私有房产出租者中官员、皇室、商人、富室及其他出租者的构成状况,然后分析公房出租者中,由政府主管房产的店宅务等机构经营的直管房出租和由学校、寺院经营的自管房出租情况,并对不同出租者的特点作了简要的分析总结。三、主要论述唐宋时期城市房产租赁业承租者的构成。如果从人口是否流动的角度来看,唐宋时期城市租赁房产的承租者大致可以划分为城市流动人口承租者、非流动人13承租者两类,其中,流动人13中又可以细分为季节性流动人13和非季节性流动人口。按照这种划分方法,这一部分对不同承租者及其特点做了简要分析。四、论述唐宋时期的房产租金的相关问题。首先分析了唐宋房产租金计算标准及支付方式、形式。然后从三个方面探讨了影响房产租金高低的各种因素。这些影响因素主要是:其一,房产所处地理位置对租金高低的影响;其二,经济因素,即房产收益水平或效用对租金高低的影响;其三,如果房产是凶宅、空宅、废宅,其房租相对较低。五、这一部分主要是对唐、宋城市房产租赁业的比较分析。其一,关于唐代、北宋房产租赁区域分布特点的比较。本文从唐代、北宋都城房产租赁的区域分布,到全国大中小城市的分布的比较,可以看出,北宋房产租赁业明显比前代有所发展。其二,唐代、北宋租赁经营性用房、住宅用房比重的变化方面的比较。约而言之,北宋时期,非住宅性用房的出租比重多于住宅用房的出租;而且北宋时期非住宅用房的出租量,也多于唐代非住宅用房的出租量。六、这一部分主要是论述唐宋时期城市房产租赁业的发展情况。这一部分从以下三个方面对唐宋房产租赁业的发展做了概括性的分析说明:(1)房产租赁管理机构的出现;(2)唐宋政府对于房产出租者、承租者的权利、义务的明确规定;(3)在房产租赁过程中,租赁契约和牙人的作用日趋重要。总之,从以上几个方面可以看出,宋代的城市房产租赁业比唐代有了明显的发展。关键词:唐宋时期城市房产租赁房产租金StudyoftheUrbanReaEstateRentsinTangandSongPeriodsLiUA-pingAbstract:Nowadays,’,therelatedurbanrealestaterentsgraduallydevelopanimportantmarket,,realestaterentscoulddatebacktheancienttimeinChinesehistory,“century,,