中原2011年深圳跨越蓝海之中英街壹号营销策略案.ppt

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重点问题解答
part1
宏观市场认知
区域市场概况
未来竞争局势
探知蓝海
国务院不断重申,调控方向不动摇,调控力度不放松,促进房价合理调整
限购!
限贷!
限价!
二手房评估价征税!
月度零增长!
2011,
政策频出,
打压不断!
中原关于未来房地产调控政策走势的观点
政策研判
巩固为主
-限贷政策
-限购政策
视房价走势而定
-限购政策扩大化
-房价快涨的城市
视房价走势而定
-新的行政手段
执行不力,待加强
-1000万套保障住房
-房价控制目标
政策调控仍将持续
预判2012年的房地产市场更加严峻
从现状
探寻未知的未来……
片区现状
2011年1-9月份成交新房成交走势图
1月份受万科拿地和海山道1号集中入市影响,盐田片区价格量价齐升;
2-4月份收到春节和新政影响销售量大幅下降,但开发商并未采取降价措施,均价变化不大;
5-7月份东港印象、春天海开盘加上海山道1号促销力度加强,出现一波量升价跌走势;
7月后,受到加强限价令影响,各盘销售量急剧萎缩,海山道封盘导致均价大幅下跌;
10月上东湾开盘,增加新的供应量,同时拉高整个区域均价。
数据来源:国土局统计数据
万科拿地消息
海山道1号销售
新政影响期
东港印象、春天海开盘
加强限价令、推盘量少
2011年由于梅沙别墅无集中成交,故量价走势比较真实地反映了盐田片区普通住宅的市场走势
2011年盐田价格趋于平稳
根据区域项目的地理位置,可以将盐田市场分为以下三个区域
沙头角中心
盐田港
后方陆域
梅沙片区
沙头角历年开发项目
2002年
东方海岸东海丽景二期幸福湾碧桐海苑瀚海东岸海韵庭园金港盛世
2005年
2003年
和亨家园皇家海湾公馆
东埔海景花园山海华庭东海丽景蓝田壹瀚海翠庭
倚山花园二期东海丽景二期幸福湾碧桐海苑瀚海东岸海韵庭园金港盛世
2004年
新世界倚山花园三期中海半山溪谷宝桐居海滨假日裕达华庭旭飞桐林半山
2007年
2006年
和亨中心广场东部翠海轩
2008年
山海家园山海阳光盛世名门蓝郡
2011年
海山道一号,上东湾
片区房地产市场发展缓慢,相对稳定和独立,名盘较少。
2010年
幸福海
盐田区项目地图(不含别墅)
片区现状
金山碧海
万科滨海综合体项目
佳兆业三、四村改造项目
上东湾
海山道1号
畔山公寓
倚山花园三期
蓝郡
东港印象
春天海
钻石湾
中英街壹号
八十步海寓
昊海君悦
蓝郡西缇
蓝郡左岸