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“房地一致”原则在抵押中的适用问题[摘要]“房地一致”原则是指建筑物所有权主体与建筑物所占面积的土地使用权的主体应保持一致的原则,为我国不动产法制坚持的一大原则,在众多法条中均有所体现。这一原则若在抵押领域生硬适用会产生诸多不合理之处,本文提出了更为合理的适用方式,即:在当事人没有明确进行约定的情况下,认定为在同一个抵押财产集合体上的一物两押,各抵押权人依照抵押权登记的先后顺位优先受偿;若当事人双方作出了关于“分别抵押”的明确约定,则从约定,即认可“房”、“地”分别抵押的效力。此外,文章从抵押权实现时可能会出现的三种可能情况出发,对认可“分别抵押”后的抵押权实现的具体制度问题一一提出了简要设想。最后,文章还对《物权法》第182条的规范类型进行了简要评价,认为其应属于补充性的任意性规范。[关键词]房地一致;抵押;抵押权实现我国不动产法制始终坚守建筑物所有权主体与建筑物所占面积的土地使用权的主体保持一致的原则,即通常所说的“房随地走”、“地随房走”,又称为“房地一致”原则,体现在《城市房地产管理法》第32条、《物权法》第146条与第147条等条文中,如《物权法》第146条与第147条分别规定:“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的,该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”《物权法》担保物权编抵押权部分对于建筑物与建设用地使用权的抵押,以及乡镇、村企业厂房与集体建设用地使用权的抵押的规定(第182、183条),同样遵循了上述房地一致的原则。《物权法》第182条规定:“以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押。”第183条规定:“乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。”一、“房地一致”原则在抵押领域中适用方式探讨“房地一致”原则,其本身考虑的是土地和地上附着物之间的天然联系。“如果将土地使用权与其他地上建筑物和附属物分开,很可能使地上建筑物和附属物在转移所有权以后失去基地使用权。其结果将可能出现土地使用权人要求地上建筑物、其他附着物所有人拆除其地上建筑物、其他附着物,……的后果”,即“房地一致”,既有利于明晰不动产权利归属关系,使权利关系简约化,又有利于保障房屋所有人能拥有对于建设用地的使用权,减少因土地和房屋分离而引起的交易中的各种纠纷。这样的考虑是有道理的,但是,如果将“房地一致”原则完全适用于抵押领域,从而认为“房”、“地”的分别抵押均为无效,是否合理呢?在担保实务中,基于“房屋抵押权在房产管理部门登记、土地使用权在土地管理部门登记”的分别登记制度,房产和地产分别设定抵押权并完成登记的情形是确实存在的。举一案例进行说明:2008年1月21日,甲公司向工商银行申请贷款5500万元,约定2010年1月21日还款。为担保贷款,甲公司将其评估值7000万元(不包括地价款)的一栋大楼抵押给该银行,并在房管局办理了登记。2008年8月26日,甲公司又以该大楼占用范围内的土地使用权(评估价值3500万元)向建设银行申请抵押贷款。