小学物业管理方案剖析.docx

中小学学校物业管理模式与服务规范一、总体构想与管理模式管理模式:校园后勤物业管理的管家。质量控制ISO9001质量管理体系,ISO14001环境管理体系。二、物业管理的服务内容与范围中小学物业管理服务涉及的基本要求,通用服务、教辅服务、监督与投诉的要求,在物业实践中,物业服务与业主(或物业使用人)可根据实际情况,参照本标准选择服务内容。三、基本要求1、服务机构物业服务企业应根据具体情况和合同约定,设置相适应的物业服务机构,并符合以下要求:——物业服务企业应具有符合建设部《物业服务企业资质管理办法》的资质;——设置相应的服务场所,在办公楼、教学楼、学生公寓等重要场所内设立值班室;——各类值班室布置规范、张贴“服务指南”,资料本、登记本齐全,配备满足服务需要的设备设施;——设置服务窗口或公开服务电话,应提供咨询、缴费、报修、受理投诉等服务;——采用信息化手段进行管理。2、人员物业服务机构人员应符合如下要求:——具有良好的职业道德、身体健康;——管理人员、专业技术操作人员按照国家有关规定取得物业从业人员资格证书或岗位证书;——进驻物业服务点之后,针对实际情况物业服务企业应对所有上岗人员进行岗前培训,合格后上岗;——统一着装,佩戴明显标志,仪容仪表整洁,服务主动热情,窗口服务人员宜使用普通话;1——办公楼、教学楼、学生公寓值班室等区域内服务人员应熟悉并掌握职责管辖范围内人员、物品情况,如实做好登记。3、规章制度物业服务企业应完善各项管理制度,主要包括:——物业服务方案;——各岗位职责、工作流程及服务标准;——内部管理制度,如财务管理制度、节能管理制度等。4、档案有较完善的物业服务档案,至少应包括:——技术档案,包括物业竣工验收档案、物业权属资料、物业承接查验资料等;——日常档案,包括物业使用人资料、物业租赁档案、装修管理资料、应急事件处理档案、安全管理档案等。四、房屋维修与保养服务应提供24小时报修电话,登记报修记录。对教学楼、办公楼、学生公寓楼等建筑物进行日常维修养护。急修30分钟内到达现场,并制定维修方案,及时维修,记录规范齐全。制定房屋及其附属设施的年度大、中型维修计划和日常维护保养计划,经校方同意后,组织实施。,延长房屋使用寿命,其状态应满足以下要求:——屋顶无积水、无渗漏;——外墙装饰层无空鼓、无裂缝、无风化、无脱落;——阳台、雨罩、梁等结构构件保护层无开裂;——烟道及垃圾检查井定期进行清挖,确保管道畅通。五、设施设备运维与保养服务(一)、综合管理1、制定设施设备维修保养计划,重点设备(变压器、锅炉、水泵、冷暖设备等)应建立维修保养档案。2设置24小时报修电话,报修记录规范,配备专业人员,对学校电气、弱电、给排水、暖通、升降设备、空调、锅炉等公共设施设备进行维修、保养。及时更新全校电力、供暖、供水、雨污水、通讯等地下管网图,确保学校正常工作和教学秩序。(二)、供配电设备按要求对供配电设备进行周期检查、保养,并登记记录结果。供配电设备发生异常或故障应及时报告,做好记录,并协同排除异常或故障。定期检查维护应急供电系统,确保正常工作状态。(三)、给排水系统按照规范定期对给排水系统进行维护、润滑。每天检查一次污水泵、提升泵、排水泵、阀门等,曝气风机、排水系统通畅,各种管道阀门完好,仪表显示正确,无跑、冒、滴、漏。定期对污水处理系统全面维护保养,作业人员应有相应的职业资格;系统无明显异味和噪声;污水排放达到GB8978的要求。中水按规程生产运行,同时做好运行记录;中水水质达到有关标准要求;工作人员要有防护装置;中水管道和设施设备要有明显标识。用户末端的水压及流量满足使用要求。每季度对楼宇排水总管进行检查,定期对水泵、管道进行除锈油漆。高层供水设备定期保养,确保水质无污染并符合规定的要求,生活饮用水水质应符合GB5749的要求,涉及生活饮用水设施的日常使用管理、清洗消毒人员的健康检查、水质检测的要求参照GB17051执行。定期对水泵、水质处理和消毒装置及设备控制柜进行保养。如遇供水单位限水、停水,应按规定时间通知校方,供水恢3复后检查阀门及水龙头的关闭情况。(四)、供暖系统市政集中供暖及自行供暖的根据实际情况协助学校做好维护工作。保证供暖锅炉房、每年应对供暖锅炉、热交换器、水泵、电机、阀门、控制设备、供热管网进行检修,重要设备应建立检修档案。供暖期间锅炉房、交换站应做到24小时值守;供暖管网应每两天检查一次并保有记录,减少管网跑水,日补水率每万平方米应少于1吨。在每个交换站所供区域建立不少于5个观察点(或每万平方米不少于一个监测点),每天统计,室内温度达标率在97%以上。(五)、避雷装置公寓楼、教学楼、机房等重要部位防静电地板的接地可靠,对各楼层的钢窗、钢结构进行外观检查。每月一次对变、配电室的设备的