沈阳房地产市场分析.doc

--------------------------校验:_____________-----------------------日期:_____________沈阳房地产市场分析1 房地产投资环境分析 4宏观经济发展状况 4宏观政策对房地产业的影响 52 沈阳市房地产市场概况 6房地产市场发展历程 6房地产市场概况 6消费群体构成及演变分析 7房地产行业竞争格局 8未来房地产市场发展趋势 83 项目周边区域概况及项目竞争分析 11周边市场概况及变化 11未来五年预测 12项目周边配套设施 12项目周边竞争分析 13竞争分析预测 17地块指标 17交通状况 17周边配套 17景观资源 18产品分析 18项目现值测算 20项目未来价值测算 23SWOT分析 23整体市场趋势 23竞争情况 23项目价值 24前景预测 24图表目录图1-1:沈阳区位图 4图2-1:沈阳房地产市场发展历程 6图2-2:沈阳住宅供求比 7图2-3:沈阳住宅销售价格 7图2-4:沈阳房地产开发企业构成 8图2-5:沈阳城市规划 8图2-6:沈阳交通建设 9图3-1:项目周边区域 11图3-2:未来五年房地产市场发展趋势(单位:元/平方米) 12图3-4:项目周边竞争楼盘 13图3-5:竞争楼盘对比分析图 15图5-1:北国之春项目总体规划效果图 18图5-2:北国之春项目实景 18图5-3:北国之春户型图 19表1-1:沈阳宏观经济运行情况 4表1-2:沈阳主要房地产相关政策回顾 5表2-1:沈阳房地产开发投资额 6表2-2:沈阳住宅市场需求量预测 10表3-1:各指标含义解释 14表3-2:各指标分值说明 14表3-3:评分结果表 14表5-1:北国之春项目预售一览表 20表5-2:北国之春历史成交价格对比表 22表6-1:SWOT矩阵 23房地产投资环境分析宏观经济发展状况中国重要工业基地,东北中心城市图1-1:沈阳区位图沈阳是辽宁省的省会,东北地区的经济、文化、交通和商贸中心,全国的工业重镇和历史文化名城。在《2005年城市竞争力蓝皮书》中,沈阳名列第23位,沈阳在人才竞争力、基础设施竞争力、综合区位竞争力三方面都进入了前十名。户籍人口万,。宏观经济高速增长表1-1:沈阳宏观经济运行情况2002200320042005GDP(亿元)(%):沈阳市统计局2002年以来,增长速度明显快于全国经济的发展速度。2005年沈阳人均GDP达3800美元,按照国际经验,人均GDP到1300美元时,进入稳定的快速增长期;到8000美元左右,就进入住宅业平稳发展期,因此,沈阳市住宅市场将进入快速发展期。城市居民生活水平提高城乡居民收入水平大幅提高。2005年,城市居民人均可支配收入达到10098元,宏观政策对房地产业的影响2005年,“宏观调控”成为中国房地产影响力最大,统领市场的语境。在此语境下,全国及各大主要城市关于房地产方面的政策层出不穷,“国八条”、“央行加息”等宏观政策相继发布。此番宏观调控对长三角相关城市房地产市场影响较大,沈阳房地产市场受到“沈九条”相关政策的支持,房地产市场上升势头明显。 沈阳加大土地市场管理、控制高档商品房用地供应 沈阳市将对地产市场加大监管力度,对取得土地开发权的房地产开发商,如果一年内不开工的,要交纳相当于土地出让金20%的土地闲置金。如果两年内没有进行开发利用,将被依法收回。严格控制非住宅类房地产项目和高档商品房的用地供应。对已供土地要严格禁止进行别墅建设。严格限制投资与投机性住宅建设用地需求,优先满足消费性住宅建设用地需求。禁止借企业改革、旧城改造、集资合作建房之名擅自进行商品房等房地产开发。“沈九条”促使沈阳房地产市场快速发展2005年8月14日,九条房产新政正式出台。该政策内容包括土地分块出让、配套费分期付款、分割发证、分批次预售、审办联动、强化拆迁、配套先行、活跃房地产市场、金融部门加大支持等从土地分割出让到融资支持一系列内容。九条政策的出台将推动沈阳市房地产市场向更为健康、良性的方向发展。并且,将减少开发商投资成本,缓解项目前期资金投入的压力,增强了开发商的市场信心。表1-2:沈阳主要房地产相关政策回顾政策名称发布日期发布机构政策内容调整商业银行住房信贷政策和下调金融机构超额准备金利率2005/3/16中国人民银行将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平《关于做好稳定住房价格工作的意见》2005/5/11国务院6月1日起,购房不足2年转手交易全额征收营业税沈阳房地产新政(沈九条)2005/8沈阳市政府土地分块、分期付费、分割发证、分次预售、、强化拆迁、配套先行、活跃市场、金融