昆山房地产市场发展态势分析.doc

昆山房地产市场发展态势分析昆山城市概览地理位置:昆山是江苏省苏州市下属的一个县级市,它地处江苏省东南部、上海与苏州之间。北至东北与常熟、太仓两市相连,南至东南与上海嘉定、青浦两区接壤,西与吴江、苏州交界。人口:统计数据显示,,,外来人口占到本地居民数的98%。其中,来自台湾、日本、韩国及欧美国家的境外人士达到4万人左右。交通:沪宁高速公路、312国道穿越昆山市,至上海虹桥机场约半小时车程,至上海浦东机场约1小时车程。至苏州市约25分钟车程。宏观经济环境:%%位居全国同等级城市之首,%(市)评比名次第2位-顺德居首位资料来源:2004年昆山市国民经济和社会发展统计公报。值得一提的是,昆山的外来投资十分密集。截至2004年,该市实际利用外资突破90亿美元。其中,台资的比例最高,占到半数以上。目前,昆山的优势产业主要集中在以IT产业为主的通信设备、计算机及其他电子业。昆山房地产市场发展回顾近年来房地产开发投资快速增长注:2004年数值为预测值。资料来源:昆山统计局。图12001-2004年昆山市房地产开发投资额走势供需情况来看,市场供给和需求均逐年快速上升,且需求增速明显高于供给注:缺少2004年的预售面积和空置面积。资料来源:昆山统计局。图22001-2004年昆山市商品房供需指标走势需求结构来看,销售规模以住宅为主体,但商业房产的需求增长显著资料来源:昆山统计局。图32001-2003年昆山市各类商品房销售面积构成分析价格角度来看,近年来商品房售价逐年快速上升资料来源:昆山统计局。图42001-2004年昆山市商品房售价走势基于当地房地产市场的强势表现,全国知名的房地产企业纷纷进军昆山表2进入昆山的部分知名房地产企业企业名称进入时间(年)运作项目项目区位项目总建面(万平方米)项目总占地(万平方米)万科集团2004万科高尔夫别墅昆山市阳澄路、马鞍山路3457世茂集团2004昆山世茂新城昆山城南13072绿地集团2003/2004绿地·国际家园昆山市花桥镇600267中原地产2003/2004华城美地(代理)昆山市长江北路、鑫茂路56-资料来源:网上搜索。未来3年昆山房地产市场发展预测预测结果显示,未来3年内昆山市商品房销售将稳步增长现采集1999-2004年昆山市主要宏观指标及房地产供需指标,回归分析结果发现:昆山市商品房销售均价=*昆山市人均GDP+(R2=)昆山市商品房销售面积=*(R2=)基于此,可以计算得到2005-2007年昆山市商品房销售均价和销售面积,详见表2。表32005-2007年昆山市部分指标预测指标名称200520062007GDP(亿元)*(万人)**(万元)(万元/平方米)(万平方米)*《昆山城市总体规划(2002--2020)》,2010年昆山市GDP预计达到1000亿元,%。**人口预测采用二阶多项式自回归分析结果(R2=)。资料来源:2004年昆山市国民经济和社会发展统计公报。值得一提的是,商品房预售面积与销售面积一样,也直接影响了市场供需平衡,而在预售增长迅猛的昆山市(参见图2),这部分需求对市场的影响是十分重要的。但是,由于笔者目前缺乏相应的预售数据,因而暂时无法将这部分需求考虑进去。市场供给来看,近期的施工面积达到较高的水平,已基本满足未来3年的销售面积需求资料来源:昆山统计局。图52001-2004年昆山市商品房施工面积走势昆山市房地产市场开发投资机会分析住宅市场中,高档物业存在明显的投资机会2001-2003年,%,而高档物业(包括别墅、高档公寓)%,且连续三年供需基本平衡。表42001-2003年昆山市不同档次住宅供需指标对比单位:万平方米年份高档住宅*普通住宅**--*高档住宅包括别墅和高档公寓。**普通住宅是指除高档住宅外的所有住宅。资料来源:昆山统计局。酒店式公寓市场具有较大的开发投资潜力长期旅居当地的境外人士及外地高收入群体是酒店式公寓的主要消费群体。目前,,其中有4万名境外人士。即使只考虑境外人士对酒店式公寓的