沈阳酒店市场分析.doc

酒店市场分析整体市场分析􀂾考虑到本项目发展酒店物业的可能性,以及未来市场竞争和未来市场发展的不确定性因素,本章节针对沈阳市的酒店市场进行了全面的剖析;重点是在四星和五星级酒店(包括准四、准五星级酒店)。􀂾随着沈阳市政府积极把握目前发展机遇与国家相应振兴东北经济的政策出台后,沈阳市在东北地区以至东北亚的城市定位已日渐明确。沈阳市每年举办的全国、国际性会议也相应增加,为酒店业带来了较多机会。􀂾90年代末至新世纪初,一批五星级、四星级酒店相继建成或重新改造,并引入了一些国际知名酒店集团,包括州际酒店管理集团、万豪及香格里拉集团等都纷纷进入沈阳酒店市场。这些酒店每年共接待来自全国各地以及20多个国家和地区的游客或商务人士。酒店供应情况􀂾目前,沈阳市星级酒店的数量是115家,其中1星级至5星级酒店的数量分别是15家、25家、54家、15家和71家。􀂾从数量上看,沈阳市的酒店以3星级为主导,其次为2星级居多。图1:沈阳市各星级酒店区域分布􀂾从区域来看,沈阳的酒店主要分布在和平、沈河区和皇姑区等动比较频繁的区域。该3个区共有80家酒店,占全市总的71%􀂾由于本报告的研究重点是在4星级及5星级酒店(包括准4、级酒店),以下章节将只讨论4星级或以上酒店(下简称为高店)的市场表现。图2:沈阳4星级以上酒店房间数历史供应情况(1995-2005)酒店市场分析􀂾截至到2005年10月,沈阳市共有21家高星级酒店,共提供5,348间客房,其中4星级和5星级酒店提供客房数分别为3,638和1,810间。􀂾在过去11年中,沈阳市共增加了13家4星级和6家5星级酒店,客房数由1994年的860间上升至2005年5,348间。􀂾沈阳市的高星级酒店市场发展大致可分为二个阶段:第一个阶段是1999年以前,第二个阶段是1999年之后。􀂾第一个阶段:在1999年以前,沈阳市并没有5星级酒店出现,这一时期的4星级酒店规模一般在200-300间客房,当时在4星级酒店中,商贸酒店无论在规模或装修标准上都是居首。而且这阶段的酒店供应量较慢,平均每年增加一家。􀂾第二个阶段:在1999以后,沈阳市的高星级酒店落成量明显较快,平均每年增加二家,但这阶段落成的高星级酒店规模较少,新增的4星级平均客房数只有168间。1999年皇朝万豪酒店落成,成为沈阳第一家5星级酒店,由万豪国际酒店管理公司管理。除2002年落成较具规模的喜来登酒店提供552间客房之外,其余相继落成的5星级酒店规模相对较少,平均只有202间客房。表:沈阳市现有的四、五星级酒店情况:酒店市场分析 名称客房数量开业时间5星级酒店皇朝万豪酒店4491999沈阳绿岛酒店1272000沈阳洲际酒店2722001丽都喜来登酒店5522002黎明国际酒店2402003凯宾斯基大酒店17020044星级酒店辽宁大厦3991959辽宁凤凰饭店2001984凯莱大酒店2831995商贸酒店5881996高登大酒店1801997金都饭店2281998格林大饭店2251998沈阳假日酒店1862000时代广场大酒店2742001世星国际酒店2002001辽宁政协会馆1062002荣富酒店1202005新世界饭店2611994七宝山饭店1602000三隆中天酒店1282005酒店市场分析高星级酒店分布与集中区域􀂾沈阳市位于中国东北部,是辽宁省的省会城市,也是整个东北部地区所有城市中主要的商务活动的目的地之一,沈阳市的酒店物业也多数针对会议、商务等不同需求而进行定位并提供服务。图3:沈阳市高呈星级酒店分布􀂾从区域分布上来看,在目前现有的21家高星级酒店5349客房中,大东区提供240间,和平区2994间,皇姑区705间,沈河区962,铁西区提供320间,苏家屯区只提供一家酒店,其客房数量为127。由此可见沈阳市和平区可提供的高星级酒店客房数量所占比例最大,超过50%,酒店分布集中现象十分明显。􀂾沈阳市的五星级酒店除了黎明国际酒店位于大东区;绿岛酒店位于苏家屯区以外,其他的位于青年大街和南京北街上。沈阳市的四星级酒店分布的比较零散,主要集中在沈阳北站,中华大街,黄河南大街和铁西区􀂾酒店的区位及其周边环境是决定其定位差异的主要因素。但是由于本项目研究着重于四星级以上酒店物业,而沈阳市酒店通常以商务和会议客户居多,因此,从单纯意义上,可以认为沈阳市酒店主要以提供商务和会议相关服务为发展依托。图4为沈阳市主要高星级酒店的集中区域示意图酒店市场分析从上图4可以看出,沈阳市四星级以上酒店主要集中在以下地区:􀁹和平区􀁹皇姑区􀁹沈河区沈阳市的高星级酒店主要分布在和平区、沈河区及皇姑区。区域的位置与商业氛围是重要的分布条件,和平区和沈河区是沈阳市两个主要的商业区,因此可以看出酒店相应的集中在商务活动比较频繁的地区。和平区􀂾和