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别墅市场研究报告.doc别墅市场研究报告宜和•房产【上海别墅市场整体情况】一、上海别墅市场回顾和展望1、上海别墅市场发展的三个阶段从九十年代初上海的第一批别墅诞生开始,上海别墅伴随着宏观经济和上海楼市的起伏,走过了出生、成长、调整、放量的一个中长期过程。按时间和别墅的发展周期可将其分为三个阶段:第一阶段:外销别墅掀起第一次别墅浪潮;1992—1998年进入九十年代后,外商投资速度和深度皆有强劲的增长,适用商业发展的家居别第群应运而生,上海出现了大批的外销花园别墅群,形成上海别墅市场的第一次浪潮。外销别墅基木集屮在两个区域:长宁区虹桥路沿线;市中心徐家汇华山路、建国路一带其中长宇区虹桥路沿线分布最为密集,虹桥路沿线在内、外环线Z间就分布冇二十多个外销别墅楼盘,这些楼盘人多为虹桥开发区的伴生产物,随着虹桥开发区的成熟,外销别墅作为高档的房地产商甜之一,目标市场有局限性。再山于开发过度,及前两年东南亚金融危机的影响,外销房市场经历了一个较长的低迷期。直到近来稍有好转,2001的外销别墅的空路率仍有30%左右。关键词:外销别墅、开发过度、低迷笫1页宜和•房产第二阶段:内需独显魅力,内销别墅迎来别墅市场的第二春;1998—2000年从1998年开始,在世界各国特别是亚洲国家还在经历着"金融风暴"所带来的萧条时,屮国却保持着稳定高速的发展,特别上海作为国内经济的桥头堡,更显鹤立鸡群。由于经济的发展,带动了居民收入的提高,发达的商业和金融气氛以及F1趋完善的市政、交通设施,吸引了众多国内外的投资者。近三、四年来上海的房地产市场特别是住宅市场得到了迅猛发展,同时也带动了别墅市场的复苏。在外销别墅市场陷入低潮,还未走出迷谷的时候,内销别墅市场反而比较活跃,1998年下半年开始上海西南莘庄附近地区掀起第二轮沪郊别墅賂业热潮,1999年・2000年,排屋、联体别墅等"经济型"别矍涌入市场,并迅速被市场所认可,更预示着上海别粟市场春天的到来。关键词:沪郊路业、排屋、联体第三阶段:别墅供应放出巨量,别墅品种逐步齐全,意味着“别墅年''的到来;2001年一至今一方面,别累供应放出巨量。从1998年至2001年四年内,上海别第类物业供销血积已经占全部住宅开发面积近1/3o另外,从2001年土地出让而积的容积率来看,呈现出大幅度下降趋势,1・,,。这也反映出2002年投放市场的别墅仍将一个较人的上升趋势。另一方面,市场形成了有效供应。市场上确实出现了一大批区位适中、品质优越、价格适宜、升值较快的市场接受度高的别墅。从几I•万的排屋,到几百万甚至几千万的豪宅,沪上别墅逐步形成了高屮低档满足不同市场、不同需求的物业品类休系。关键词:1/3、高市场接受度笫2页宜和•房产2、2001年上海别墅市场回顾2001年上海别累市场成为上海楼市的热点,品质优界、价位适宜的别艷引爆了购房者的购“墅”热情,红红火火、如H中天场而令业内人士惊叹,更被沪上众多媒体称为“别墅年”。总体上,2001上海别墅市场出现了如下新特征:笫3页宜和•,约是2000年的两倍,在第四季度则达到了上海历史最高峰,上市别墅项目21个几乎与2000年全年的量接近。别墅市场出盘最占2001年上市项目总最的16%,成为上海房地产市场中的一•支生力军,由于其投资周期短、回报率高吸引着愈來愈多的开发商投入到别墅项n的开发建设上。2001年四个季度纯别墅上市量分别为1、6、10、19,呈递增走势,平均每月上市3个别墅项目。.高低两端别第份额逐步加大,并被市场看好。别墅市场中,高档别墅项目正H益增多,独立且带有鲜明个性的别墅总价人多在200丿j元以上/栋,但市场趋之若鸳。在高档别樂走俏的同吋,郊县边远地区的联体别璽以及混合物业类型中总价在70万元/栋左右的经济型别墅,因走中低价位路线,迎笫4页宜和•房产合了部分消费者的需求而同样俏销。.现代风格大行其道2001年上海别累风格一反原有的欧陆风格、北美风格一统天下的局血,现代风格成为别割的流行趋势。从全双拼别墅的花语墅以及长岛别墅中的“贝氏别量'、云顶别墅等,都以现代风格为代表,讲究运用大块面玻璃,透光,体现出一种吋尚,得到了业内和购房者的认同。.新区域市场的形成原先别墅市场人多位于西郊沿线、沪青平公路和莘庄端桥一带,随着市民对这种“有犬、有地、有花园”物业的青睐和帀场成交的活跃,在上市总量增加的情况下,其区域分布已开始打破常规,松江地区、浦东沪南地区、青浦、芦潮港、张江、普陀等地也纷纷出现较大体量的别墅、排屋。.豪宅市场的形成电影“人腕”屮的豪宅理论——不求最好、只求最贵,似乎解释了豪宅市场的成因。鼎邦俪池因其全国住宅最贵单价280