贵阳-北站项目.doc

贵阳-北站项目麒龙房地产开发集团战略发展部麒龙商务港项目概念性总规方案构想纲要拟稿:康燕2012年6月1麒龙房地产开发集团战略发展部麒龙商务港项目概念性总规方案构想纲要方案说明:6月1日参加原概念性方案总规讨论会,因未见原方案深度调研样本及报告,对原设计方案一二稿不作结论性评价,以示尊重同行劳动成果;根据本周实地项目部份采样,金阳火车北站区域性控规解析及项目地块价值、市政规划布局综合研究,在原方案单体排列布局的基础上重新进行方案产品整体布局。一、项目地形现状:1、整块地呈J形布局,整体地块狭窄,北抵山体,西接210国道、东接贵遵路,南临阳关大道景观东段,用地性质商办公寓综合区;2、地块为生地,宗地上附着物:配电房、坟地5-6座,中型乔木植物:胸径30公分的水杉、白玉兰共计20棵左右;3、有拆迁房9000平方须还建;4、整体地形只能考虑点式布局,突出显山露水的规划特点。二、市政路网规划:1、施工用水、用电手续2012年上半年在市住建局、2012年下半年移交金阳管委会,道路作为BT项目交于中铁建25局建设,火车北站附近阳关大道、210国道等五条道路开工仪式6月3日举行,2012年12月初阳关大道开工建设,预计2013年年底完工。2、210国道由中铁二局一公司承建,资金到位的情形下和景观大道同步建设,政府要求210国道扩建和轻轨必须同步完工,预计20142麒龙房地产开发集团战略发展部年年底完工,高速公路开发公司修贵遵二道,一年半后开工。3、从施工周期看,阳关大道和210国道两条路可能同时施工,轻轨的动工会造成工程无施工面。三、写字楼市场现状:(一)市场综述2011年贵阳办公市场仍处于初期快速发展阶段,供求关系受个盘影响较大,金阳新区仍然是办公市场供求热点板块,随着花果园、银海元隆等大盘的推动城南、市中心等区域供求量也有一定的增长。受大盘个案影响,办公市场形成以老城区、金阳新区为主要的两大热点供求板块办,其他区域除乌当区有少量成交外,市场均无变化。市场供应量的增加,受个盘影响,新增供应量起伏较大。?,市场供应量的增加主要受世纪城、花果园、银海元隆等大盘影响,由于各盘推量较大,%,涨幅较大。受大盘推案的时间节点影响,新增供应量起伏也较大,市场成交量上涨,受市场存量和新增供应的影响下,呈现出供大于求的局面。?,%,市场需求增长快速。从成交数据来看,新盘未推之前,市场去化的主要是去年推出的楼盘。市场整体的供求比达1:,市场整体呈现出供大于求的局面,发展较为健康。市场整体价格上涨,两城区成交量较大拉高均价,%。2011年全年贵阳市在售办公楼成交均价7484元/?,比2010年全年5327元/?%,主要是办公市场整体价格上涨,南明、云岩两城区有较大的成交量,拉高了市场整体均价,尤以云岩区成交均价全市最高,/?。贵阳市办公楼主要集中在主城区(云岩区、南明区)、金阳新区。主城区发展早,具有一定的市场聚集度,是多数企业办公选址的首选,但主城区办公楼普遍规模较小,随着企业的扩大和对办公环境要求的增加,更大规模、更高品质的办公市场走入视线,主城区今年推出了一批规格更高的办公楼盘,但价格普遍较高,部分企业在此置业的压力较大,金阳新区基础配套逐渐完善,加上市政府的大力扶持,区域内办公市场渐成气象,成为企业入驻的热点板块,而且仍是投资者的关注热点区域。(二)供应量:累计市场放量480万方,而2011年实售40万方,未来市场满足十年供应量;1、金阳新区已开工建设125万方,待建73万方,小计198万方;2、国际金融中心写字楼区待建100万方,含中天城投、西能集团、乾图房开等;3、花果园待售150万方,百灵、亨特、川威集团等房开共计32万方。2011年,贵阳办公市场供应量、成交量均大幅上涨,?,?,市场供求比1:,市场供应量略大于需求量。(三)、市场供应量分析在售供应项目较少,大盘为主推动市场供应,?。2011年贵阳市全市共有“金阳汇城”商业办公楼、绿地?联盛国际、贵阳世纪城、花果园、银海元隆、中国西部高新技术产业研发基地等6个含有办公属性的物业相应入市,入市项目较2010年减少,但项目供应量都较2010年大,?。其中花果园办公物业供应量在市场总供应中占最大份额,?。2011年贵阳市办公物业供应量主要集中在第三季度,在第二季度中期和第四季度末期有部分供应,其中,5月份市场供应量8