临邑楼市阶段报告.doc

【临邑房市季报】1临邑楼市:未来供应增长较大,竞争加剧或进入“战'国时代临邑房地产从2009年开始进入了快速发展阶段,三年时间从规模剧增到价格飞充分涨经历了排队抢购到怀疑观望,现在正处于阶段性消化不良时期。如今2012年,临邑楼市开发规模及在售数量上用“沸腾”二字大概也不能完全诠释出“火热”的景象,但是市场整体呈现的是“剃头挑子一头热”的尴尬势态,众盘推出,客户却不大买账了,整个临邑纵然如火如荼的开发,售楼处林立但客户购买不是以往那么旺盛。这种局面主要有两大成因,第一就是过去乃至当下开发量一直保持大规模,并且潜在的开发量仍然巨大,面对一个县域地区,他的需求赶不上供应的快速增长;第二就是价格增幅较大,房地产高速发展及土地价格剧增加上开发商高利润预期导致多数项目价格背离了需求预期。两大因素相互作用,成为临邑地产火爆直至火爆过劲的始作俑者。关键词:规模自2009年以来,临邑房地产真正进入大盘时代,以住宅为主的产品在这一年展开了产品换代,外地开发商开始大肆进入临邑市场,引入先进的产品及营销体系同时,房地产价格与土地价格开始了增幅竞赛,房价作用着地价,地价作用着房价一种绝对非良性的循环开始了。从小盘林立到大盘时代再到大盘林立主要就是临邑土地供应的爆发。2009年,用于住宅性质的土地各种形式出让面积超过500亩,其中如南鑫世纪城、万泰嘉苑等项目包含其中,平均每亩价格50万左右;【临邑房市季报】22010年同类型土地出让面积超过356亩,;2011年出让面积超过443亩,,平均每亩土地价格197万左右,县委西片区及建行西片区均包含在此规模当中;根据临邑2012年土地供应计划,,其中用于商品房开发的面积约为200亩。从这些数据来看,2009年至2011年,土地价格每亩增长了近四倍。这四倍直接反映在开发成本中的就是楼面地价,从最初的三位数到当前的四位数,让当下的房价逼近5000。地价是房价增长的始作俑者,并且地价增幅远大于房价。,2009年可开发建设50万平方米其中普通商品房在30万平方左右;2010年可以建设36万平方米;2011年可以建设44万平方米,其中普通商品房可建设31万平方米左右;2012年之后预计将陆续会产生至少20万平方普通商品房。土地的集中放量使开发面积累计增加,按照这个数据来累加预计市场中将存在至少200万平方米住宅供应或潜在供应,其中商品房至少产生117万平方米,安置及经济适用房超过80万平米。这些体量在短时间内即便不推向市场,陆续的入市已经可以满足需求并超出了需求的增长速度(目前各项目剩余量相加就是一个大盘规模,以10万平方消化三年看,单余量就需要消化不止三年时间),这就是为什么诸多在售项目销售没有从前的畅快了(各销售处目前来客来电看,客户积累效果远不如2011年上半年以前)。客户因为潜在项目而观望也好,被其他同类型项目分流也好,主要内因还是人口基数少,需求增长慢,一个周期内趋于饱和。【临邑房市季报】3截止当前,备受关注的盛世家园项目16万平方米全盘推出,在2012年初取得预售许可证的项目基本为2009年至2011年存量,总面积超过25万平方米,总套数接近1500套,若是加上现售楼盘将更多,新老交加的这