代理人签订合同后才取得代理权，合同的效力不及于委托人？ - 经.doc

代理人签订合同后才取得代理权,合同的效力不及于委托人?:经最近收到一个二审判决书,深圳中院认为代理人在签订房屋买卖时没有代理权,用代理人的名义和买受人签订后才取的业主的公证委托书,因没有明确追认以前合同的效力,买受人也没有履行催告手续,该房屋买卖合同的效力于,遂驳回买家继续履行的诉讼请求。基本案情2015年3月7日,买受人不清楚深圳的购房政策,在自己社保没有连续缴纳一年的情况下,经居间人居间介绍和出卖人签订房屋买卖合同,合同签订后,买受人发现自己不具备购房资格,双方遂解除该买卖合同。变更为由买受人另行购买出卖人作为实际产权人的其他房产,出卖人出示了和登记产权人之间产权归属约定的代持协议,用登记产权人代理人的名义和买受人重新签订一份买卖合同,并把首期款监管的时间约定到2015年12月份,在买受人满足购房资格后办理赎楼和过户手续。在买受人依约支付定金和部分首期款后,出卖人将房屋交于买受人,3月11日又以登记产权人代理人的名义和买受人签订补充协议,约定交付房产后的供楼款由买受人承担,出卖人把登记产权人的供楼卡交给了买受人,买受人一直按期供楼。2015年8月24日,登记产权人出具公证委托书给出卖人和居间方指定的担保公司,出卖人公证书后微信拍照发送给买受人,并在2015年11月25日持此公证委托书前往抵押权银行提出书面赎楼申请,银行出具《提前还款预约回执》告知其应在12月22日前还清贷款赎楼,该回执出卖人也拍照微信发给了买受人。2015年12月份,买受人通知出卖人依约办理首期款监管手续,出卖人称公证委托书全部被登记产权人收回,登记产权人要求出卖人给30万的好处费才能出售房产。遂引发纠纷,买受人以登记产权人为被告要求继续履行双方的买卖合同,出卖人则以实际产权人的身份主动申请加入该案件,成为第三人。本案审理过程中,因买受人没有登记产权人的联系方式,作为被告的登记产权人没有参与一审、二审的庭审,全是公告送达,法院也没有让实际产权人也就是本案的第三人提供登记产权人的联系方式,通知其参加。一审罗湖法院认为:现有证据不能证明房屋买卖合同及补充协议为被告的真实意思表示。其一,原告提交的公证委托书为复印件,无法证明出卖人和实际产权人之间存在代理关系。即使公证处的确办理过该公证委托书,登记产权人委托出卖人的时间在买卖合同和补充协议签订之后,且第三人称公证委托书被被告拿走,不排除被告已经撤销该份公证书或从未把公证委托书原件交付给第三人。其二,买卖合同及补充协议均有声称作为实际产权人的第三人用被告代理人的名义签订,第三人主张其为实际产权人应另徇法律途径解决。驳回买受人的诉讼请求。二审深圳中院认为:被上诉人和第三人之间签订的代持协议,在双方之间形成债权关系,并不当然产生物权效力,第三人并不享有该房产的物权。因此在没有得到登记产权人授权的情况下第三人无权处分涉案房产。上诉人提交的公证委托书仅能证明第三人的代理时间为2015年8月24日至2018年8月23日,并不能证明被上诉人对上诉人和第三人在2015年3月7日签订的买卖合同予以追认,上诉人也没有提交证据证明被上诉人对涉案合同进行过追认,其也未进行催告,因此,一审法院认定现有证据不能证明买卖合同及补充协议为被告的真实意思表示,认定正确,应予以维持。驳回买受人的上诉请求。结合本案分析下和代理人签订买卖合同的注意事项:一、和代理人签订房屋买