我国房地产企业土地增值税纳税筹划--—以Q市WK房地产公司为例.pdf

分类号密级UDC研究生学位论文我国房地产企业土地增值税纳税筹划——以Q市WK房地产公司为例研究生姓名魏仁华指导教师姓名孙建强申请学位级别硕士专业名称工商管理(MBA) 论文答辩日期2014年5月27日学位授予日期2014年6月30日万方数据谨以此论文献给我挚爱的房地产税收筹划事业------------------魏仁华万方数据我国房地产企业土地增值税纳税筹划——以Q市WK房地产公司为例学位论文完成日期:2014年5月28日指导教师签字:答辩委员会成员签字:万方数据独创声明本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。据我所知,除了文中特别加以标注和致谢的地方外,论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果,也不包含为获得中国海洋大学或其他教育机构的学位或证书使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示谢意。学位论文作者签名:签字日期:年月日---------------------------------------------------------------------学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定,并同意以下事项:1、学校有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘,允许论文被查阅和借阅。2、学校可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索,可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。同时授权清华大学“中国学术期刊(光盘版)电子杂志社”KI《中国知识资源总库》,授权中国科学技术信息研究所将本学位论文收录到《中国学位论文全文数据库》。(保密的学位论文在解密后适用本授权书)学位论文作者签名:导师签字:签字日期:年月日签字日期:年月日万方数据II我国房地产企业土地增值税纳税筹划——以Q市WK房地产公司为例摘要近年来,房地产市场正发生深刻而急剧的变化,经过一系列的行政性调控手段并未取得实际效果之后,政府试图改变行政主导模式为市场主导模式,2014年政府工作报告未提及房地产调控,而是重点部署保障房建设,为近十年来首次。与此相反,房地产市场“税”意渐浓,2013年央视两次“曝光”全国知名上市房企土地增值税巨额欠税风波,虽都以主管当局出面“正名”而告一段落,但可以想见,社会舆论的猜疑,主管当局的压力,即将转化成土地增值税征管政策收紧、执法力度强化的动力,土地增值税全面清算,再次成为悬在开发商头上的利刃。新一轮的博弈已经展开,结合公司战略管理,筹划土地增值税清算,最大限度降低税负,合理延迟清算纳税,是每个规模房企面临的现实而紧迫课题。本文借鉴国内外税务筹划的前沿理论,第一章就课题研究背景、理论及现实意义、研究的内容步骤和方法等方面做了简要陈述,概括了论文的特点和创新之处。第二章为文献综述,介绍了国内外的研究成果,并对税务筹划理论进行系统阐述,作为本文论述的理论基石。第三章对土地增值税政策及其不确定性进行了客观分析,指出各地土地增值税政策在清算时点、对象和方法上存在较大的可选择性,为土地增值税筹划方法的提出作了很好铺垫。第四章将房地产开发流程划分为六个环节,结合每个阶段战略管理的要点,归纳和总结了与之相配套的十五大筹划方法,其中立项筹划法、车房同购法、红线外成本筹划法等均为独创,每一方法力求从定义、政策分析、适用条件加以剖析,辅之以案例说明,系统全面地总结了各开发阶段土地增值税的主要筹划方法。第五章则以所在公司为案例,借助原始数据和资料,综合运用上述方法,详细计算了筹划前后土地增值税税负差异,从公司净收益的角度全面评价和实证分析,得出筹划后综合收益最大化的结论,一并提出可能存在的风险和防范措施,全过程最大限度贴近实战。第六章得出了本文的研究结论,指出了本文的瑕疵和待提升之处,对未来筹划研究作了预期和展望。笔者认为,尽管国外开展土地增值税清算的情况并不普及,国内又面临“营万方数据III改增”的压力,但由于国内土地政策和房地产市场的特殊性,在政府放开行政调控的趋势下,土地增值税作为有效的税收调控手段,仍将长期存在。同时基于政府尤其是地方政府对土地及房地产财政的依赖,房地产市场健康、平稳发展符合各方利益需求,不多的税收优惠政策不能轻易取消,清算政策的不确定性也将长期存在,税收筹划仍将保持一定空间。遵循各阶段项目开发的特点和规律,保持筹划的前瞻性和灵活性,发掘与之存在内在联系的有效筹划方法,加以综合运用和全过程管理,从而有效降低税负,找到税收和利润增长的平衡点,为股东创造最大价值,为国家持续增加收入,最终达到经济和社会效益的最大化。关键词:房地产土地增值税纳税筹划万方数据IVStudy On Real pany Planning On Land Appreciation Tax——Taking Q WK