未来5年房地产发展趋势.doc

未来5年房地产发展趋势.doc第:[章房地产导论 12丄1房地产基本概念 11丄2房地产基本特点 1第2章房地产发展历史走势及现状分析 —10年我国房地产发展走势 22丄2房价收入弹性走势 -市化走势 ®资投机因素分析 3221房地产现状 3223高房价助长经济泡沫化,引发经济危机 ***'性需求拉高房彳介 ,市场需求空间加大 5第4章房地产未来趋势预测与分析 6427拉动内需 7总结 8参考文献 9第一章、房地产导论第一节房地产相关概念1) 房地产基本概念房地产又称不动产,是指土地、建筑物及附着在土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益。2) 房地产基本特点一般来讲,房地产具有以下特点:不可移动性、不完全代替性、生产周期长且价值量大、具有消费和投资双重属性。第二节房地产行业概述1) 房地产行业概念房地产行业是指从事房地产开发、经营、管理和服务行业,包括土地的开发,房屋的建设、维修、管理,土地使用权的有偿划拨、转让。房屋所有权对的买卖、租赁、抵押,以及由此形成的房地产市场。从包含的行业内容,房地产行业总体上属于第三产业。2) 房地产行业的主要领域房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。房地产服务业乂分为房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪和物业管理等。其中,又将房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪归为房地产中介服务业。所以,房地产业的细分行业包括房地产投资开发业、房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪和物业管理业。3)房地产行业的特点地产人才由南向北飞、南北人才差距缩小、人才开始被热炒、薪酬不再是硬道理、优秀+适合型人才成新宠第二章、房地产发展历史走势及现状分析第一节过去5-10年我国房地产发展走势1)我国房地产价格走势相关统计数据表明,2008年受金融危机影响,房价的涨势明显下跌,但总体趋势依旧上涨。说明近几年来,我国房价总体呈现上涨趋势。2007年——2011年全国商品房销售均价同比增速£/*50505052211-2) 房价的收入弹性走势统计数据表明,1999年〜2003年房价的收入弹性总体上呈现一个向下的趋势,房价的增长速度与收入的增长速度之比逐年递减,收入的增加是支撑房价上涨的主要因索;而2003年至2006年的房价收入弹性总体上呈现一个向上的趋势,房价的增长速度与收入的增长速度之比逐年递增,收入增加的幅度不足以支撑房价如此更大幅度的提高。上述的分析结果也表明了在我国房地产市场发展初期的1999年至2003年,伴随着购买力水平的快速提高,由于短期内难以形成与之相适应的市场供给,房价的上升也在情理之屮;而自2003年以来,随着相关土地政策和金融政策的出台,收入已不再是导致房价上升的唯一至关重要的因素。3) 城市化走势城市化的过程对于我们发展中国家来说,是一个工业化的过程,无论是城市化增长水平,还是工业化的水平,这几年的增幅都小于城市化的水平,城市房地产既高于人口增长率,也高于工业化,因此说房地产下一步的市场就必须考虑这样的变化。4) 房地产市场需求走势房地产市场从总体上来讲是需求主导的,没有老百姓的购买力就没有住房的开发,也没有住房的需求,老百姓的购房需求来自于国民经济的增长和工业化的水平的提高,基本上保持一个适度的增长。5) 投资投机因素走势另外一个方面是房地产投资向上趋势特别明显。房地产投资意味着我们城市的住房的供应量在开始向下运行。也就是说我们平常买房子买得到,买不到,本来这几年大家一直在谈供求矛盾决定房价的提高,但是现在非常不妙,就是说房地产开发供应今后几年里面陆续下降。1986年到2007年长达20年吋间里面,房地产开发的投资占我们整个