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房地产抵押纠纷案案例主讲人:李遨案情分析人:涂咏之PPT制作人:陈世昌框架房地产抵押的概念房地产抵押权的标的房地产抵押权实现的条件案情讲解部分案情分析部分法律风险提示及防范123456房地产抵押的概念抵押的概念:根据《担保法》的规定,所谓抵押,是指债务人或者第三人不转移对财产的占有,将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时,债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。房地产抵押的概念:《城市房地产管理法》第46条规定,房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时,抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。。。、荒沟、荒滩等荒地的土地使用权。(镇)村企业的厂房等建筑物。。。用以设定抵押权的房地产必须是符合法定要求的,不属于法律禁止抵押之列之列的房地产房地产抵押权实现的条件只有出现债务履行期限届满,债务人未履行债务的法律事实,抵押权才可能实现,须具备以下四个条件:(1)抵押权有效存在(不能是无效设定或者已被撤销)(2)主债务履行期届满。(3)债权人的债权未受清偿。(4)债务未清偿非因债权人方面的事由造成的。如债权期限未届满,有以下情形之一时,抵押权人也可以依法实现抵押权:(1)抵押人死亡,或者被宣告死亡无人代为履行到期债务的;或者继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的;(2)抵押人被依法宣告解散或者破产的;(3)抵押人违反有关法律规定擅自处分抵押房地产的。案情讲解部分原告:李有钱第一被告:佛山市南海区平洲农村信用合作社平西分社(以下简称平西分社)。第二被告:佛山市南海区平洲农村信用合作社(以下简称平洲信社)平西分社是平洲信社的分支机构。1998年8月份,李有钱经人介绍认识时任平西分社负责人的陈爱红,李有钱向何提出借款50万元,陈要求李有钱提供房产为借款抵押担保。之后,李有钱将自有的房地产和李妙仪的房地作为借款抵押,并将两房产的房地产证交给陈爱红。1998年9月2日,李妙仪、李有钱与平西分社分别签订了《抵押合同》,其中,一份是22号《抵押合同》一份是23号《抵押合同》。22号《抵押合同》约定由李有钱以自有的房地产作为抵押物,为李有钱自己在1998年9月2日至2000年9月1日期间所向平西分社贷款提供43万元最高限额抵押; 23号《抵押合同》约定由李妙仪以其自有的房地产作为抵押物,为李有钱在1998年9月2日至2000年9月1日期间所向平西分社贷款提供20万元最高限额抵押。两份合同签订后,在1998年9月7日到房管部门办理了登记手续。1998年10月底,陈爱红以李有钱名义开了一份存折,将50万元存入李有钱的存折账户给了李有钱。1999年3月,因借款半年到期,李有钱通过“还旧贷新”方式先将50万元还清,由陈爱红于同月底再将50万元存入上述李有钱存折账户。1999年9月20日,李有钱给了陈爱红两张支票,一张是中国工商银行支票,金额18万元;另一张是中国农业银行支票,金额337350元,偿还李有钱通过陈爱红所借的贷款。原告诉称,1998年9月2日,李妙仪和李有钱与平西分社分别签订了22号《抵押合同》和23号《抵押合同》,从两份合同均以平西分社名义签订而不是以陈爱红名义签订,是陈爱红代表平西分社从事职务行为,而不是代表个人行为。应有平西分行承担法律责任。。1999年3月,李有钱通过“还旧贷新”方式先将50万元还清,以及1999年9月20日,李有钱给了陈爱红金额分别为18万元和337350元的两张支票,都应视为李有钱已偿还了所借平西分社的贷款。两份《抵押合同》分别明确约定只为李有钱在1998年9月2日至2000年9月1日期间所向平西分社贷款在43万元和20万元内提供最高限额抵押,李有钱在22号《抵押合同》约定的范围内的借款已还清,要求被平西分社和平洲信社办理注销自有房产抵押登记和返还地产证。被告辩称,22号《抵押合同》和23号《抵押合同》的签订应视为陈爱红与李妙仪和李有钱的个人行为;李有钱的两次还款行为也是李有钱和陈爱红二人的单方交易,与平西分社没有法律关系,应当视为个人行为;要求驳回李有钱其他诉讼请求。