深圳别墅项目可研报告.doc

深圳华侨城地产尖岗山纯不墅项目可研报告目录100目录 I第一部分土地开发策略 15第二部分项目分析 221. 项目地盘解析 32第三部分项目定位 41附录项目进展背景研究 - ,约为整个尖岗山片区的十分之一,但地块存在以下开发难点: 该地块为尖岗山片区第一块开发土地,片区内部基础设施不完善,片区内外生活配套缺乏,且片区公建配套建设的时刻表未定,存在一定开发风险; 地块临近高速公路,噪音阻碍大,也破坏了自然景观; 地块条件优势不明显,尤其在东区,所处位置地势较低且平缓,不利于高档低密度住宅的形象塑造; 由于尖岗山片区的整体形象尚未树立,项目开发时对片区形象整体推广的难度大且成本较高,而且该地块的地价较高,楼面地价达5440元/平方米,较高的开发成本决定了开发项目日后的售价将超过10000元/平方米。依照上述分析,我们认为目前该地块的开发条件开发高档低密度住宅的难度较大,但本地块的高成本又决定了该地块开发必须走高档路线提高收益,因此形成矛盾。建议争取取得整个尖岗山片区用地进行综合开发。,有利于尖岗山片区规划建设的整体性,华侨城和蛇口的成功、银湖失败,讲明了综合开发的优势。蛇口及华侨城综合开发的优势有目共睹,综合开发、统一规划和治理,使两片区功能布局合理,配套设施完善,社区居住氛围浓郁,住宅的保值升值空间大;而银湖片区采纳分宗出让土地,由各开发商自己开发,缺乏统一的规划和治理,出现了各种各样的问题。首先,土地分宗出让,拿到土地的开发商知名度不高,开发势力较弱,其开发的高档住宅项目建筑设计和园林规划缺乏特点,档次不高;其次,由于各开发商自行开发,各个小区的建筑风格各异,缺乏协调性;而且,各进展商在开发时,并不注意在景观利用上的互补和协调,出现了后建项目挡住先建项目这类争夺景观资源的现象;另外,由于银湖片区缺乏统一规划,片区公共配套设施缺乏,要紧以小区内部配套为主,这不仅增加了开发商的成本,却仍然不能够解决配套不足的问题。综合开发有利于政府融资,降低政府资金投入和治理压力。由企业进行综合开发,政府能够充分利用企业资金,减少财政投入,同时不必参与具体的开发治理,而从宏观层面进行协调和配合,能够降低政府的治理压力。对华侨城和招商而言,综合开发,可利用本地块与其他地块的互动,化解本地块的不利条件。能够在产品类型的搭配上,景观的利用上,使现有地块得到最佳的利用。是华侨城地产和招商地产塑造品牌的需要。整个尖岗山片区规模大,规划定位为高端住宅,进行综合开发不仅能够充分发挥华侨城地产和招商地产的开发优势,而且有利于提升两公司的形象和塑造品牌。,要紧有以下几种开发模式可供选择:(1)旅游开发带动房地产开发模式开发模式:以旅游开发为契机,取得尖岗山居住用地的综合开发权,通过建设旅游项目,带动房地产的进展。分析:政府对旅游项目有明确的规划,目前宝安的旅游项目集中在沙井和光明。依照尖岗山片区的规划,尖岗山片区将进展成为居住区,而且附近的铁岗水库是一级水