当前小区物业管理调研报告.doc

当前小区物业管理调研报告.doc当前小区物业管理调研报告近年来,随着社会经济的快速发展,各类楼盘不断落成,大量物业服务企业不断进驻。同时随着收入水平与消费水平的提高,人们对工作与居住环境的要求也随之提高。那么如何做好物业管理,营造一个优美、舒适、安全、方便的居住环境,是物业服务企业及业主共同追求的目标。如何在复杂的社会环境下协调多方关系,笔者对住宅小区物业管理中具有普遍性的问题进行剖析,并提出建议供参考。一、物业管理目前存在的问题(一)行政主管部门协同治理小区管理不到位,未形成齐抓共管工作格局。政府各行政主管和执法部门齐抓共管物业管理应是必然的选择,但目前仍然未形成有效的齐抓共管、综合治理的合力机制。目前小区投诉较多的问题集中反映在车辆停放、事故、狗患、屋顶种花、住改商、消防、供水供电等这些方面。以上这些纠纷和问题绝大多数业主都认为应由物业公司来负责处理,其实这些问题大多与政府相关职能部门相关,仅靠小区物业公司自身力量根本无法协调解决。但相关职能部门积极参与小区治理工作意识不够,大部分工作仍由物业企业、房管部门、街道、社区来进行处理。(二)物业公司占用公共资源牟利,所得收益未设置专户未单独立账。小区公共设施、道路、绿化用地等作为居民日常休闲健身的重要场所,是小区重要的组成部分,业权应当归全体业主所有。但大部分物业公司却擅自利用公共设施牟取私利,严重损害业主权益。例如利用电梯、楼道、道路、公共场地张贴(悬挂)商业广告、在公共区域设置商业摊位等,所得收益没有作为公共收益未设立专户储存,并单独立账。极少用来改善社区服务管理,大部分作为自己的盈利收入囊中,引发业主和物业公司的矛盾。(三)物业管理费账目不公开不透明,财务制度执行不到位。物业公司多属于包干制收费,法规无权要求企业公开财务数据,所以物业公司基本上不公开财务收支情况,即使公开的数据也是由物业公司自己提供,缺乏公信力,居民对物业公司的真实收支情况一无所知,造成有些物业公司中饱私囊,损害业主利益,甚至可能导致职务犯罪,滋生***。另外,部分物业服务企业财务管理不规范,自营收入、政府投入及补贴未入账,各类收费事项未经过相关职能部门审批,使用票据不由相关职能部门统一制发,而是自制票据乱收费,涉嫌营私舞弊、***、行贿受贿等问题。(四)业主委员会缺乏制约和监管机制,制度存在盲区。业主委员会需要花费较多的时间和精力为小区居民服务,却不能获得合理的报酬和相应的激励措施,全凭公益心工作,短期内可以做到,但长达多年难以实现,在没有监督机制的情况下,很有可能利用职权为己谋利。再加上人员素质参差不齐,缺乏系统的完善的明晰的准入门槛,当选的业委会成员无政府引导的承诺机制,部分业主委员会成员履职能力不足,履职效果不佳。政府相关职能部门虽然每年组织业委会履职相关法律法规知识的培训学****还开发了线上学****系统,但业委会成员参加培训学****积极性不高,导致业主委员会履职能力不足,不能在物业管理中发挥应有的作用。二、产生问题的主要原因(一)法制建设落后,法规不完善。虽然,我国已经颁布了《物业管理实施办法》及地方性法规等相关条款,对物业管理体制做出了一定的规定,但物业管理法制化建设方面仍然存在很大盲点。物业管理体制总体上缺乏一整套系统的、操作性强的、具有强制约束力的法律法规。(二)老旧小区物业管理推行进度缓慢。一是居民观念落后。多年来计划经济体制下形成的居民住房福利制度,使很