固定资产折旧率.doc

房产折旧率计算目前在二手房交易中,人们普遍重视房屋的位置、使用性和价格,但是价格中一项很重要的因素却被市场所忽略了,那就是“房屋折旧率”。其实并非购房者真的不重视,而是市场将其隐藏了起来,迫使购房者忽略了这个问题。信一天公司市场研究人士认为:由于目前二手房供求关系严重失衡,需求量远远大于供给量,有时往往一套房同时被几个购房者看中,使其价格不但不可能下降,反而向上抬升。此时,诸如“房屋折旧率”等一些评估房价的技术因素已经被忽略了。如果按照成熟的二手房市场条件进行评估的话,要评估一套二手房应该通过综合的技术手段来判断其真正价值,因此就免不了要考虑房屋折旧率问题。忽视房屋折旧率对买方不公平据信一天公司调查显示:目前二手房市场忽视房屋折旧率问题表现最为突出的就是已购公房交易。由于已购公房面积比较小,地理位置佳、总价低,很受购房者欢迎。加上需求又远大于供给,因此在实际交易中,有时某套二手房的成交单价甚至与周边的商品房不相上下,房屋折旧率基本不被房主考虑。事实上忽视房屋折旧率,对购买者而言显然不公平,大家都知道房屋都是有一定的使用年限的,况且土地使用权也是有年限的,通常情况下最长只有70年。如果一套房已经居住了10年,后来者只有60年的土地使用权,加上每年2%的折旧率,如果按相当于新房的价格买入,甚至还增加了升值部分的差额,购房者显然很吃亏。同时,专业人士指出:忽视二手房屋折旧率,对二手房市场规范发展也十分不利。因此,信一天公司提醒广大消费者,购买二手房时最好坚持计算房屋折旧率。如何计算房屋折旧率专业人士指出:二手房交易中买卖双方争议最大的问题就是价格问题。卖方希望卖的越高越好,总喜欢拿同地区商品房的房价来比较,开价与商品房差不多;而买方总希望越便宜越好,于是将目光集中在“折旧”问题上,结果往往是买卖双方提出的价格相差悬殊,要么无法成交,要么购房者放弃“折旧”因素,宁愿吃哑巴亏。其实,二手房估价测算应根据实际情况具体分析,一般有几方面的因素可供参考:房屋因素折旧。房屋竣工后即进入折旧期,按照理论折旧率,混合一等结构房屋折旧期限为50年,每年的折旧率2%。另外,旧房的套型落后,功能陈旧,这同新建商品房无法相比,“三小”小厅、小厨、小卫套型减价10%。此外,楼层对价格也产生影响。以7层楼房为例,2层和5层为基准价,1层和6层减价3%,7层减价5%,3层和4层加价3%,若是楼顶则减价5%;房间如无朝南门窗减价5%。环境因素折旧。环境因素既有自然的,也有社会的;既有大环境,也有小环境。在同一地段,旧房的小区环境会逊色于新住宅区,比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等,旧房都要大打折扣。再如社会环境,在同一土地级别地区,有的适合经商,有的则适宜居住。还有该地区的居民结构、文化氛围、配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。无物业管理和非独立封闭小区分别减价5%,位于省、市重点中小学区的加价15%等等。由于目前北京地区在制定房屋折旧的政策标准上还相对滞后,还没有一个规范的《房屋折旧率及耐用年数表》以供消费者参考,在这方面台湾已经做的非常规范,他们根据不同地方气候条件的不同以及对房屋的影响力大小,做出了各地不同标准的《房屋折旧率及耐用年数表》,这一点是需要北京及全国其他地区借鉴的房屋空置率空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。按照所依据的房地产市场类型的不