规范公有非居住房屋租赁管理的对策建议.doc

规范公有非居住房屋租赁管理的对策建议.doc规范公有非居住房屋租赁管理的对策建议公有非居住房屋分为直管公房和系统公房,直管公房是指由国家房地产管理部门享有所有权,或者产权归国家所有由国家房地产管理部门直接经营管理的房屋。直管公房一般由政府房屋管理部门授权相关机构管理经营。系统公房是由国家划拨土地,国有企事业单位、机关团体投资兴建并自行管理的房屋,产权一般归属于投资兴建单位。笔者从近年来查办的数起发生在该领域内的职务犯罪案件中发现,由于制度、管理、监督、观念等方面的漏洞,公有非居住房屋租赁管理环节存在诸多不规范之处,为职务犯罪案件的发生、国有资产的流失埋下严重隐患。一、公有非居住房屋租赁环节存在的突出问题权力寻租空间大一是选择租赁对象权力大。公有非居住房屋出租信息对外不公开,或只通过特定的途径发布,在无引入市场竞争机制的情况下,受贿人直接决定由特定的关系人承租房屋。二是房屋租赁价格决定权大。由于对个人利益无实质影响,管理者在收受***后往往不以房屋用途、结构和所处地段为标准来确定租金,与特定关系人约定的租金远低于市场行情,或对市场行情无全面掌握,随意确定租赁价格。三是监管房屋使用情况的权力人。受贿人对承租人擅自改变经营范围、用途、搭建违章建筑等情况放任不管,甚至为承租人违约使用房屋出谋划策、提供便利。公有非居住房屋出租环节权钱交易现象的发生,一方面与权力寻租空间大有关,另一方面也与相关单位监督机制的缺位有关。涉案人员大多系单位管理房屋出租的主耍负责人,由于单位内部缺乏公开透明的房屋出租管理程序,未建立相应监督机制,使得主要负责人可任意为之,客观上为滋生***提供了土壤。损公肥私造成国有资产严重流失一是低价出租损公肥私。受贿人明知双方约定的房屋租金与市场行情存在较大差距,但为谋取个人利益,依然签订低价出租合同。二是对承租人迟交、不交租金的行为不严格依照合同追究违约责任。租赁合同中明确约定双方违约责任,由于收受***,受贿人对承租人迟交、不交租金的行为怠于行使追偿权,从而导致国有资产的流失。三是签订长期合同且价格保持稳定不变。由于近年来房价处于逐年上升且不稳定的状态,所以市面上房屋租赁多采取短期租赁的方式,租赁价格亦随市场行情逐年递增。然而,受贿人为使行贿人得益,与其签订长期合同且价格保持稳定不变,造成了国有资产的隐性流失。现行租金标准滞后如H市公房租赁标准租金遵循的是1987年制定的规定,期间虽先后经过1996、1997年两次调整,但即便是按照1997年标准,也已历时十几年,在此期间,商品房屋价格发生了巨大变化,相对应的房屋租金也有了大幅上涨。如果公房出租仍沿用1997年标准,无疑制约了公有非居住房屋租金收益的增长,影响国有资产的增值。监督管理机制缺乏1996年,II市房管所改制为经营管理直管公房的房(地)产集团公司,房屋管理权的行使主要依据市房屋租赁条例及相关授权,企业化的运作方式导致房(地)产集I才I公司在公有非居住房屋租赁管理上刚性不足。一是被动的受理转租审查,由承租人携房屋租赁合同至物业公司办理转租手续,由上级公司审核同意。对承租人不主动办理转租手续的情况无有效制约措施,造成对承租人转租情况不能全面掌握。二是在审核转租事宜时,主要审核是否存在不符合安全标准、有欠租、损坏等租赁纠纷尚未解决、承租人在承租房屋内擅自搭建等情形,并不能干涉承租人选择转租对象和决定转租价格。三是对承租人迟交拒交租金、擅口