房地产经纪人（大连理工大学出版社）.doc

房地产经纪人(大连理工大学出版社)
房地产经营管理系列经典教材
房地产经纪人
大连理工大学出版社科技教育出版中心
第1章绪论
>与经纪人


什么是经纪?早在我国东汉时期,文字学家许慎在《说文解字》中就对经纪有过这样的描述:“经:织从(通纵)丝也……纪:别丝也。”“经:必先有经而后有纬……纪:以罔罟喻为政,张三为纲,理之为纪。”意思是说在卖家和买家云集的市场上,如何根据不同选择对象,将其配对成交的行为便是经纪。在辞源中,经纪有5种解释,即:经营;经纪人;料理、安排;买卖;法度、秩序。我国《辞海》把经纪定义为“是为买卖双方介绍交易以获取佣金的中间商”。在现实生活中,经纪即经纪活动,是社会经济活动中的一种中介服务行为,具体是指在市场经济条件下,为促成他人交易而从事的居间、行纪、代理及咨询等的有偿服务活动。因此,经纪是一种商业行为,又是一种法律行为。说它是一种商业行为,是指它是一种有偿的服务活动,是以赢利(佣金)为目的,促成买卖双方成交的中介行为;说它是一种法律行为,是指它是一种行为主体,以独立的自然人或法人地位行事,并承担有关责任,介于商法和民法之间的法律行为。
根据以上解释,“经纪”包括三个方面的内涵:(1)经纪活动的中介服务对象是买卖双方,即通过提供信息和专业知识服务来进行“牵线说合”,促成买卖双方达成交易;(2)以获取佣金为目的,即经纪人提供中介服务,以赢利为目的,并以“佣金”方式取得其劳动服务的报酬;(3)中介服务活动是在充分尊重买卖双方权益基础上进行的。

经纪活动涉及生产、流通、消费等各个环节,它是商品流通的润滑剂,对加速商品流通、实现商品价值、促进社会再生产的顺利进行起着重要作用。从经纪产生的历史看,经纪是商品生产和商品交换发展到一定阶段的产物。它以商品生产和商品交换为其产生和发展的前提,商贸活动是其产生和发展的土壤。其实,经纪本身就是商贸活动中的一种经营方式,经纪人员是为商品生产和商品流通服务的经营者。
在原始社会早期和中期的漫长年代里,没有商品生产和商品交换。到了原始社会后期,人类社会发生了第一次大规模的社会分工,即畜牧业和农业的分离。分工促进了劳动生产率的提高,农业部落和畜牧业部落都有了剩余产品,同时,不同部落都需要自己所不能生产的产品,从而既有了商品交换的需要,又有了商品交换的可能。
随着生产力的进一步发展,在父系氏族公社时期,发生了第二次社会大分工,即手工业和农业的分离。手工业从农业中分离出来,便出现了以交换为目的的商品生产者,使得交换的范围不断扩大,数量也越来越多,商品交换的手段也由直接的物物交换发展为以贵金属货币为媒介的交换。
随着商品生产的进一步发展,商品交换的范围和规模不断扩大,商品生产者用来买卖商品的时间也越来越多。而买卖所费的时间会侵占他们的劳动时间。因此,商品交换活动同商品生产活动便产生了矛盾,特别是在商品行销区域不断扩大和远方市场出现以后,这种矛盾越来越突出。为了解决这种矛盾,客观上要求把商品交换事务从商品生产者那里独立出来,以利于商品生产的发展。于是社会上就出现了一种专门从事商品交换而不从事商品生产的人,这就是第三次社会大分工,即商业从生产中分离出来。第三次社会大分工创造了一个特殊的阶级
——商人,创造了一个新的行业——商业,即专职媒介交换的行业。因而商品交换形式也由简单的商品流通形式,发展到以商业为媒介的“货币——商品——货币”的发达商品流通形式。
最初的商品交换是分散进行的,没有固定的场所和时间。随着商品生产的发展,商品交换越来越频繁,于是出现了集市,把众多的买者和卖者集中到一起进行交易。但是在集市上,每一个入市者并非都对市场的情况了如指掌,熟谙交易技巧。这就需要那些经常出入于市场,了解市场情况,熟悉市场行情和交易技巧的人,在市场上充当交易的中介,公正、诚实地为交易双方牵线搭桥,提供服务,从而使交易迅速实现。
到了近代和现代,社会分工日益发展,生产的社会化程度日益提高,市场迅速扩大,商品经济内在的供求矛盾日益突出。一方面,众多的生产者不能及时找到消费者;另一方面,众多的消费者找不到合适的商品。传统的商业形式并不能解决这一矛盾,商业新的组织形式和经营方式不断革新涌现。一部分掌握各种信息和购销渠道的人为交易双方提供信息介绍和牵线服务,促成交易的实现,由此产生了人类经济活动的全新行业——经纪业。尤其是市场的细化和专业化程度的提高,交易的难度和费用的提高,在一些专业市场上更需要那些具有专门知识和交易技巧的人为客户提供服务或代客户进行交易。经纪人员成为市场运行必不可少的部分,并通过提供服务获得经济收入。由此看出,经纪的产生和发展是商品生产和商品交换发展的产物,是社会分工的必然结果。