物业服务管理案例.ppt

物业管理流程前期物业管理开发商(物业服务公司)报方管、建设、规划、设计等相关部门小区的物业接管综合验收报房管部门管理规约的制定与核准业主签署管理规约和承诺书开发商向业主交付《住宅使用说明书》业主向开发商交维修基金维修基金的使用和管理业主与开发商签订前期物业服务合同小区的前期物业管理后期物业管理小区全体业主成立业主大会并确定议事规则业主委员会的筹备业主委员会的设立报房管部门业主委员会的批准业主委员会的制度管理和印章管理签订物业服务合同确定物业管理服务标准物业服务合同常见热点纠纷以无讼案例数据库为基础,共整理我国2017年物业服务合同纠纷判决书四万五千多份,对相关数据进行了仔细分析和归纳。本报告的另一重要目的在于为我们物业服务提供“前事之鉴”,以作“后事之师”。目录1物业管理费纠纷2小区的维修纠纷3小区的人身伤害4小区的财产纠纷5小区的车位管理6小区的安全防卫一、物业管理费纠纷《物业管理条例》T41 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。1、开发商“赠送物业费、减免物业费”承诺对物业公司是否有约束力孔某某为武汉某小区业主,甲物业公司与该小区开发商签订前期物业服务合同,接受委托为该小区提供前期物业管理服务。合同签订后,甲物业公司依约为该小区提供前期物业服务,然而业主孔某某却拖欠甲物业公司自2014年7月至2016年7月期间的物业费4316元。经多次催要未果,甲物业公司最终将孔某某诉至法院。庭审中,孔某某辩称自己购买房屋时。开发商曾承诺赠送三年的物业费,故不同意交纳上述费用。分析解答:本案争议的焦点在于开发商作出的民事法律行为效力是否约束第三人即物业公司。实际上,不论是依据合同的相对性原理,还是具体的法律法规对此都有明确的规定。《合同法》第51条也规定,无权处分行为只有经过被代理人的追认方对被代理人产生约束力。所以开发商的赠送承诺对物业公司没有必然的法律约束力。虽然“赠送物业费”的承诺对物业管理公司不具约束力,但是对作出该承诺的主体也即开发商是具有法律约束力的,如最终该承诺未兑现,购房人可以通过法律途径解决,法院在上述案例的民事判决书中对此点也予以了确认。2、业主是否有权以开发商违约为由拒绝交纳物业管理费马某系某小区房屋业主。某物业公司为马某所在小区物业公司,,、,马某认可某物业公司所主张的拖欠物业服务费期间及金额,但认为没有交纳物业服务费的理由是房屋水,质量不合格,故不同意某物业公司的诉讼请求。法院审理后认为,某物业公司与马某签订的物业管理服务协议,系双方当事人的真实意思表示,合法有效。物公司按照合同约定履行了相应义务,马某作为物业管理服务的受益人理应及时屐行向物业公司交纳物业服务费的义务。马某主张其房屋存在质量问题,如果因房屋质量产生纠纷或给其造成损失,其应及时向责任人主张权利,现其以房屋存在质量问题为由拒绝交纳物业服务费,理由不足。就滞纳金一项,马某系因房屋漏水没有及时交纳物业服务费,不存在恶意拖欠情形,故不予支持。法院最终判决马某向物业公司支付物业费,驳回物业公司要求马某支付滞纳金的诉讼请求。该判决已经一审生效