海南房地产泡沫.docx

海南房地产泡沫目录一、房产泡沫二、事情经过三、形成原因四、经验总结五、后续发展六、建议对策一、房产泡沫房地产泡沫是泡沫中的一种, 是以房地产为载体的泡沫经济, 是指由于房地产投机引起的房地产价格与价值严重背离, 市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。房地产泡沫是指房地产价格呈现出的陡升陡降的波动状况,振幅较大;是房地产价格波动的一种形态; 房地产价格波动不具有连续性, 没有稳定的周期和频率; 房地产泡沫的产生主要是由于投机行为, 是货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加造成的。二、事情经过 1992 年初,***发表南巡讲话,随后,中央向全国传达了《学****同志重要讲话的通知》, 提出加快住房制度改革步伐。全国各地数千亿资金蜂拥扑向海口、广西北海等南方沿海城市。一时间, 该地区房地产价格扶摇直上。这是中国改革开放之后有记录的第一次房地产热,也为此后海南泡沫破灭埋下伏笔。 1992 年,海南全省房地产投资达 87 亿元,占固定资产总投资的一半,仅海口一地的房地产开发面积就达 800 万平方米,地价由 1991 年的十几万元/ 亩飙升至 600 多万元/ 亩;同年,海口市经济增长率达到了惊人的 83 %,另一个热点城市三亚也达到了 %,海南全省财政收入的 40 %来源于房地产业。 1993 年,海南建省和特区效应也因此得到全面释放。高峰时期, 这座总人数不过 万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司。 1988 年房地产平均价格为 1350 元/平方米, 1991 年为 1400 元/平方米, 1992 年则猛增至 5000 元/平方米,比 1991 年增长 257% 。 1993 年上半年房地产价格达到顶峰,为 7500 元/平方米。 1993 年6月 23 日, 时任国务院副总理的朱镕基发表讲话, 宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。 1993 年6月 24 日, 国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》, 16 条整顿措施招招致命,海南房地产热浪应声而落。这场调控的遗产是给占全国 %总人口的海南省,留下了占全国 10 %的积压商品房。全省“烂尾楼”高达 600 多栋、 1600 多万平方米, 闲置土地 18834 公顷, 积压资金 800 亿元, 仅四大国有商业银行的坏账就高达 300 亿元。 1993 年开始,开发商纷纷逃离或倒闭,银行顿时成为最大的发展商,不少银行的不良贷款率一度高达 60 %以上。据统计,仅建行一家, 先后处置的不良房地产项目就达 267 个, 报建面积 760 万平方米, 其中现房面积近 8 万平方米, 占海南房地产存量的 20 %, 现金回收比例不足 20 %。一些老牌券商如华夏证券、南方证券因在海南进行了大量房地产直接投资,同样损失惨重。为此,证监会不得不在 2001 年4 月全面叫停券商直接投资。 1994 年,《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》发布实施。此后, 房改加入了建立住房公积金、开展国家安居工程等内容。建立住房公积金是住房分配货币化的起点、新的住房制度的雏形。 1995 年,海南地产泡沫破灭。海南房地产泡沫的破灭事件成为中国局部泡沫经济的典型样本, 在中国地产的发展史上占据着特殊的地位。 1995 年8月, 海南省政府决定成立海南发展银行, 以解决省内众多信托投资公司由于大量投资房地产而出现的资金困难问题。但是这一亡羊补牢之举并未奏效。仅仅两年零 10 个月,海南发展银行就出现了挤兑风波。 1998 年6月 21 日, 央行宣布关闭海南发展银行, 这也是新中国首家因支付危机关闭的省级商业银行。 1999 年开始,海南省用了整整七年的时间,处置积压房地产的工作才基本结束。截至 2006 年 10 月,全省累计处置闲置建设用地 公顷, 占闲置总量的 %, 处置积压商品房 万平方米,占积压总量的 %。 2006 年下半年开始,元气大伤的海南房地产也开始出现了缓慢的恢复性增长,不过,总成交量仍然有限。三、形成原因 1. 房地产商品的特别性。在肯定时期内房地产商品供求不易平衡, 而且条约期摊销交易资本低, 这是泡沫载体所具有的一个条件。中国改革开放的进一步加强,促使海南一夜之间成为人们投资的乐园,海南房地产的需求爆炸式的增长。 2. 地皮的稀缺性。都市面积在都市化历程中可以不停扩大但是地皮资源是稀缺有限的,我国的地皮资源相对匮乏,随着经济的生长,人们对稀缺的地皮需求有无穷扩大的趋向。而海南是属于独特的热带无冬岛屿, 景色美丽, 空气清新, 气候宜人, 既是休闲、旅游、度假的胜地, 更逐渐成为人居环境优秀的稀缺资源。而且 万平方公里的海南岛却不足 800 万人口,人口密度不