合富辉煌-太原东都国际新城项目发展策划报告.doc

合富辉煌-太原东都国际新城项目发展策划报告
谨呈:劲基集团有限公司
太原东都国际新城项目发展策划
——基础研究报告(中期沟通)
合富辉煌(中国)房地产顾问有限公司
二00七年十一月
宏观房地产市场分析
房地产格局及高端物业市场分析
重点案例分析
客户需求分析
业内人士8名
高端以上消费者20人
(高尔夫爱好者3人)……
太原市房地产宏观经济数据
太原当地市场实地调研数据
北京等一线城市参考楼盘调研
客户信息及需求统计(问卷200份)
……
市场研究与分析
项目地块周边区域环境分析
项目内部环境及资源分析
项目开发指标分析
项目地块标高图
地块红线图和地形图
项目现场调研
……
项目开发条件分析
城市宏观经济发展现状分析
城市经济发展空间研判
城市规划分析
太原相关政府部门:
太原市统计局
太原市房屋管理与土地局
山西省规划院
……
近年统计公报和统计年鉴
2007年国民经济和社会发展计划报告
第十一个五年规划纲要
太原市中心城区总体规划及文本
太原市远景规划(2006-2010)
主城区综合交通规划
……
城市经济与规划分析
主要分析
进行的访谈
收集的数据
工作内容
合富辉煌的分析与研究是以大量的数据与访谈为基础
项目理解
超大规模、城市级配套、唯一的低密度高尔夫社区
近9000亩,太原的东部新城:学校、医院、商业中心、会展中心、酒店……,完善齐全的城市级功能配套。
GOLF资源型社区:项目内部规划建设山西省内唯一的国际标准18洞高尔夫球场。
低容积率决定低密度的物业类型。
公建区域
高尔夫球场
太原自然生态环境最好的地方之一
远离城市的喧嚣,但也需要完善区域配套的处女地
东山过境高速
拥有太原东山片区优越的自然生态环境。
太原城区
项目

灰蒙蒙的太原城区
生态的项目片区
一个亟待开发的区域:规划交通便捷、现状通达性差
四通八达的规划路网覆盖,将与城区形成便捷的交通联系。
南中环街
长风街
平阳路
新建路
解放路
建设路
长风大街
南中环街(未修建)
东山过境高速
高速辅道(未修建)
现状道路(村间道)
绿地半山国际花园
但现状交通通达性差(进入性差),亟需开发的区域。
A
A
B
B
项目特征:
大规模:太原乃至山西最大社区
大环境:太原最好的生态居住环境
大前景:优越的区域规划发展前景
大配套:亟待开发的以低密度住宅为主的综合功能新区
项目开发目标理解及问题
我们的愿景(发展商):国内最好的品质豪宅大盘之一, 可持续发展
……项目有9000亩,内部规划标准18洞高尔夫球场,我们的项目将成为国内最好的楼盘之一……
——刘董事长
……项目地理位置不错,交通完善后,具备打造城市豪宅的条件……
……对于一个近万亩的大盘来说,项目的可持续发展是至关重要的……
——王总
……项目要做太原市场的标杆,避免与绿地项目的同质化,我们的定位应该整体超越绿地半山国际花园……

——许工
发展商具有打造本项目为太原市场标杆的决心、树立品牌的战略目标、注重项目长期可持续发展的长远眼光,是本项目成功实现开发目标的前提
我们的愿景(置业者):山西(太原)真正的高档社区,配套完善…
……山西有钱人多,但是没有好房子……,你们项目那个地方环境还不错,风水也好,如果真能做出好的别墅,山西是我们的根,我们肯定会买,但是一定要产品有档次、环境好、配套好,特别是教育配套……
——榆次某煤矿老板张总
……那边现在还有点偏,但那是太原自然资源条件最好的地方之一了,而且我们都有车;我们如果在那边买房,肯定是用来自住,所以希望你们的项目是一个真正高档的社区,各种配套齐全……
——太原市某公安局长
市场具有对太原高档、品质物业社区的需求基础
目标之下——
我们如何打造太原乃至全国最好的品质豪宅大盘并实现可持续发展?
核心问题
问题结构化:本项目发展策划报告的整体思路
如何打造太原乃至全国最好的品质豪宅大盘并实现可持续发展?
城市经济背景和投资环境如何,城市经济发展对项目可持续发展的支撑?
宏观经济分析
城市规划发展对项目开发有何利好和促进?
规划发展分析
太原的房地产市场格局如何,本项目打造国内最好品质豪宅的空间?
竞争市场分析
太原及周边地区的高端客户有什么特征?他们的置业特征又是怎样的?
目标置业者分析
成熟市场的豪宅大盘是如何打造的?豪宅的标杆是怎样缔造的,有何特点?
项目定位
物业发展建议
经验借鉴
我们应该打造太原市场什么样的豪宅楼盘?
太原豪宅市场的标杆如何缔造,怎么做?