新珠苑企划案.doc

项目概况
开发单位
新珠苑由上海申宇房地产开发公司开发;
地理位置
新珠苑位于莘庄地铁站北广场以西,北临莘建东路,西临横沥港,南面为开城新村,东面为一段废弃的道路(原朱莘路)。基地位置即邻近莘庄镇中心,又接近地铁站,北面隔莘建东路,为拟建的公园绿地,交通便利,环境优美,地理位置较好,整个基地面积为4631m2。
周边配套设施
邻近莘庄镇中心,周边设施较为齐全。政府、医院、银行、车站、菜场、邮局、幼稚园、小学、中学等一应俱全,工作生活都极为便利;
规划设计
整个项目规划总建筑面积16299m2 ,由一栋15层小高层和一栋17层高层组成。其中部分一层为临街商场, 。
1、2号楼均位于基地的北侧,邻近莘建东路,并与莘建东路成28°角,使住宅楼基本成正南向,争取了比较好的朝向。同时也削弱了沿街的体量感觉,并使城市景观更加生动。
小区出入口在莘建东路上,位于二栋住宅楼之间,进入小区后分成二条支路,分别通向二栋住宅楼的南面,在两栋住宅楼南面分别设有一个室外停车场与住宅楼的入口广场建成一体。住宅楼南向的底层除留出住宅各单元的进厅处,也均设计室内停车位。
绿化主要是小区西面横沥港留有15m宽以上的滨河绿化带。
小区内所有单元均设计为一梯二户,全明设计。主卧厅均朝南,房型以三室二厅二卫和二室二厅二卫为主,厅的起居区和就餐区分开,功能分区较为合理,每套住宅均设辅助阳台。三室二厅二卫面积控制在130m2 左右,二室二厅二卫房型控制在110 m2 左右。面积控制非常符合目前流行的小三房、小二房的趋势。
项目地块特征分析
地块特征
新珠苑地块较小,但地块价值较高。
一是景观价值。该地块为新建区,没有旧房危棚。众众家园、地铁广场、沪闵路两边都是不错的视觉景观,更重要的是西面有横沥港,北面及东面有大片的市政绿化用地,这一资源构成新珠苑最重要的景观价值。
二是注意力价值。该地块紧临交通主干道沪闵路,离地铁莘庄站也不过400余米,不定期有广贤路、莘建东路环绕四周,使该地块成为区域内注意力集中之处,这种注意力不但能带来广告效应,还能在满足部分客户新富之后潜意识上的虚荣心。
三是一定的升值价值。闵行区近几年依靠环境和交通的塑造,成为最热的房地产市场。并且随着轻轨的建设,市政绿化用地的建设及四周相类似的住宅小区的建设,使该地块的价值不断予以发现和实现,使其有相当可观的价值上升空间。
地理特征
新珠苑位于莘庄地铁站以西400米处,此地块区域范围为近来房地产市场热点之一。附近公建配套:学校、超市、政府、菜市场、车站一应俱全。离上述公建基本在六分钟车程左右。
其地理特征概括而言,主要体现在以下几个方面:
相对较低的居住成本和较高的生活质量。由于地铁线、沪闵线等众多交通网,使出行极为便利。相比较其他区域而言,无任是经济成本还是时间成本,都有较大的节余,相对生活质量会更高。
综合的景观资源。
注意力新带来的荣耀感。
关于项目定位与产品定位
市场基本面分析
宏观方面
上海的住宅市场,是一个庞大的市场,随着住房制度改革的推行,货币化分房的实现,公积金和各大商业银行的贷款支持,大大提高了居民的住房购买力。据上海市房地产交易中心和上海市统计局统计,2000年1月至9月个人购买商品房比重持续上升。内销商品住房销售中属个人购买110718套,%,比上年同期上升1个百分点;预售中属个人购买78572套,%,。外销商品住房销售中属个人购买3302套,%;预售中属个人购买1591套,%。已售公房上市出售成交28807套,。且2001年与2000年同期相比,房价上升5个百分点,交易呈良性发展趋势,市场大势看好。
微观环境分析
莘庄地区,近几年的房地产市场一直都很火爆,由于上海第一条地铁的引入和莘庄地区本身的地理优势和环境优势,使它成为闵行区,乃至上海市的热点。其地铁周边的房价以接近内环线周边的房价,其销售的势头也是其它地方能比拟的。

在近期针对新珠苑进行了详细调查,新珠苑具有相当明显的优势:
,既靠近地铁,又临近沪闵路
,离莘庄不远,在购物购菜方面还是很便利
,生活、娱乐都挺方便
,在占据地利的同时,还拥有良好的居住环境。
上海市中心区域因综合成本的因素,高层是不可避免的趋势。就莘庄地区,小高层特别是板式小高层与多层住宅将成为生活住宅的主导类型,而环境与规模化将是另一消费流向。
——渴望生活品味
确定新珠苑的目标客户群,不仅在于考察其收入、是否为公务员,是否为白领阶层,更