廊坊万达广场项目营销策划方案.doc

.页眉..“万达广场”项目的策划及销售部署进行了深入的调查研究及分析,为了该项目成功推向市场,为开发商获取最大的经济效益和品牌效应。通过多次的沟通,本策划书就“万达广场”所面临的问题作了深度剖析、解答,敝司专项小组对本项目的市场定位、销售部署、推广部署作出了较为创新的解理和深度的透析。1:区域性商圈深度透析一、本项目的商圈分析——“地利人和,商权无限”1、新华路有巨大的区域优势廊坊市调整规划策略,要把廊坊建设成为一个生态城市,新华路成为未来廊坊五大片区中的都市区。这一策略奠定了新华路为中心城区的地位。一系列的市政基础配套设施把北京、天津紧紧的连在一起,大大减弱了两市的差异。新华路区的未来则以“五个中心”..“五个中心”商业区中心:金光道,爱民道配送中心:廊坊金光道南商务中心:新华路赤地区科研中心:新华路科技产业园旅游中心:万亩果园而在这“五个中主”中,基础最好,发展最快的就是金光道、爱民道为轴线的新华路商业中心区。而本项目即位于该中心区的核心地带。2、规划的调整带动房地产的快速发展随着廊坊市对市区的改造及各地产商实力的增强,把目光对准那些因工厂拆迁而在城市中心区留下的少有的大块土地。逐渐形成了以廊坊道板块、金光道板块等为主的房地产市场。2001年上半年,新华路区完成房地产投资额达25。33亿元,仅次于北城区,居全市第二位。在建的商品住宅408。76万平方米,..。3%,居第二位。由此可见,新华路区在廊坊市房地产市场的份量。3、人口急增加房地产市场的快速发展带来的结果就是:人口的急剧增加。据2000年第五次全国人口普查统计,8新华路区的人口已由1990年的10余万发展到现在的30。73万人,仅次安次,居廊坊市第二位,人口密度达到12687人/KM2,仅次于安次三个老城区,相当于一个中等城市的人品规模,人口的增加,特别是有效消费人品的增加,必然促进商业市场的繁荣。4、大量的土地资源储备新华路区目前的房地产开发大多集中在新华路区的西部,东部尚有50平方公里的农村地带等待开发,发展前景极为乐观。新华路区的七项市政工程、区政府的东迁及琶州地区的开发必将促进这一地区的开发进度。从而带动大量人口的入住,进而促进商业的发展。5、京沪高铁的兴建,..,其便捷的交通,舒适的乘坐环境将越来越被人们认同,从而在一定程度上来打破地域概念,为新城区商业中心的形成提供机遇。6、各大商家看中新华路,既带来竞争,又带来机遇在2001年6月20日举行的“新华路商机交流会”上,有8个大型项目落户新华路,世界零售商业的两大巨头——美国沃尔玛公司与法国家乐福公司也看中了廊坊,其中沃尔玛公司已在去年年底开张。这些大型商家的开张必将促进区内的商业竞争,这是劣势;但另一方面,这些大型商家将带平廊坊,甚至南、番、顺的人流,对区内的商业气氛的形成,旺盛起到带动作用,而只要避开其锋芒,另僻溪径,相信会获益非浅。再加上新华路茶馆政府的“政府搭台、企业唱戏、提供条件、创造商机”的思路,新华路将“地利人多,商机无限”。2:..,市政府审批同意了高铁总公司所拟的“关于廊坊高铁开通策划的请示”。据此方案,通车时间较原计划提前半年。运营第一季度开局良好。第一季度运营开局良好,各项指标稳步增长。1-3月,客流量1620。4万人次,比去年同期增加了1。98%;日均客流量18万人次,比去年同期增加3。1%。根据国际的经验,在高铁沿线物业中,受益最大的是商用物业,其次是写字楼,最后的才是住宅。因为在这三种物业中,商用物业对人的选择最为广泛,而写字楼住宅则相对而言较为固定。(1)高铁要领对商用物业的最大影响,可谓是人流在廊坊,高铁一号线自1999年6月28日开通,对沿线商用物业如天河城、流行前线等商场带动了更多的人流。据统计,天河城的最高客流量在64万人次,从而使天贸南大与吉之岛的年营业额增长率达到四成,也是天河城成为南海、顺德、佛山人到廊坊购物的首选之地。一号线客流量,日均客流量18万人次。而高铁二号线三元里到晓港站将在2002年底提前开通,一、二号线的贯通,..,交替支起到倍增效应。(2)经营特色高铁可以带来人流,但如何留住人流就更为关键。沿高铁沿线开发的商用和业可分为三个圈,500米以内为核心商圈,500-1000米的范围内为内环圈,1000米以外为外围圈。而目前在廊坊,受高铁影响主要为核心商圈。高铁一号线开通二年以来,高铁一号线沿线的商场可谓有人欢喜有忧,除了天河城、流行前线、中华广场等几个商场外,其一超级商场却是“窗外人匆匆,窗内空荡