保利_青岛保利孤山村项目前期市场定位报告_83PPT_2009年.ppt

保利孤山村项目前期市场定位报告
鹏翔智地

目录
1、地块概况
2、市场分析
3、项目整体定位及产品建议
一、地块概况
市北
中心老城区
孤山村项目
崂山区
李沧
城乡结合新区
四方
老城工业区
市南
一线海景区
崂山
海景新城区
中观区位:青岛市北部-四方区,青岛传统老工业基地,经济基础雄厚文化历史悠久。但青岛本土居民对各区域的区域价值及区域认同度由南至北依次递减;
微观区位:四方区西部—孤山村片区,北临大沙路,南临双星海逸山景,片区以轻工业为主。
地块区位特征
地形地势特征
地块北
大沙路,双向四车道
地块西
金沙路,双向两车道
地块南
湖清路,双向两车道
地块东
金华之路,双向两车道
地形整体呈不规则状,西半部分面积较大,东半部分相对面积较小,整体主要集中在西半部分;
地势主要表现为西高东低,最大落差大约为3-5米,北高南低,最大落差大约为10米。
地形内部特征
地块内部,95%的建筑物已成平地,仅余几座平房尚未完全拆除;
地块内部西南侧有落差大约为10米的凹陷,开发时应提前注意。
地块配套及交通情况
农贸市场
超市、小餐馆
水清沟商圈
纺机医院
酒店、餐饮
地块邻小型餐饮店和便利超市,具备基本生活配套设施;
地块
市北区
东部商圈
李村商圈
市政府
孤山村
崂山区
李沧区
四方区
台东商圈
班次
起始站点
项目站点
208
唐河路--唐河路(环行)
大沙支路
361
公交五公司--恒星学院
大沙路
362
唐河路--石老人
大沙路
12
沙岭庄--沙岭庄(环行)
大沙路
21
开封路--团岛
大沙路
206
天泰体育场—天泰体育场
紫荆苑小区
与地块200米距离内公交线路
项目所处地段到达市内各主要商圈的交通通达状况较好;
与以居住为主的区域通达状况相对较好,如台东、李村等区域;
与以旅游为主的区域通达状况相对较好,如市政府(五四广场)、崂山等区域;
与以商业、办公、购物为主的区域通达状况相对较好,如台东、市政府、佳世客等区域。
地块配套及交通情况
11公里
10公里
5公里
5公里
孤山村地块
地块基本指标
总占地面积(㎡)
48000
总建筑面积(㎡)
153600
容积率

规划
11栋20-22层高层住宅
户数
约1500户
地块容积率在区域内相对较高,影响整体的居住舒适度,开发时应注意提前规划。
金沙路
金华支路
湖清路
大沙路