房地产市场一体化发展策略研究.doc

房地产市场一体化发展策略研究房地产市场一体化发展策略研究[摘要]本文在分析了房地产市场一体化的意义,城乡二元的土地、房地产市场存在的问题以及造成城乡土地二元市场的原因后,借鉴海外促进城乡一体化发展的房地产市场改革经验,提出确立以用途管制为前提、市场为主的土地资源配置方式;稳定所有权、活化用益物权;“进”与“退”相统筹三个原则,并具体建议:一是调整产权制度,确立城乡地权平等;二是借鉴城市模式,以保障居住权为宗旨实施宅基地使用制度改革;三是培育土地开发权移转市场,盘活农村闲置宅基地;四是分类分层次逐步清理解决城郊小产权房市场。[关键词]房地产市场;城乡发展;集体土地;城乡一体化[中图分类号]F2933[文献标识码]A[文章编号]1005-6432(2013)24-0006-10 1房地产市场城乡一体化发展的意义 11统筹城乡发展,同步推进工业化、城镇化和农业现代化的关键环节十七届三中全会提出要建立促进城乡经济社会发展的一体化制度。尽快在城乡规划、产业布局、基础设施建设、公共服务一体化等方面取得突破,促进公共资源在城乡之间均衡配置、生产要素在城乡之间自由流动,推动城乡经济社会发展融合。改革开放三十多年,我国依靠非均衡发展战略,实现了工业化和城镇化的长足发展,取得了举世瞩目的成绩,尽管如此,中国依旧处于工业化中期阶段。主要表现为农业现代化和农村城镇化水平较低,农村人口在全社会劳动力和总人口中占50%左右;产业结构层次低,竞争力不强,工业特别是制造业的技术水平还不高,服务业的比重和水平同已经实现工业化的发达国家相比还有相当大的差距。因此,“十二五”规划纲要将“十二五”时期确定为我国实现经济社会发展方式转型、产业结构升级的关键时期,并提出统筹城乡发展,建设城乡一体化的经济社会必须同步推进工业化、城镇化和农业现代化。工业化、城镇化的核心是人口就业结构、经济产业结构的转化过程和城乡空间社区结构的变迁过程,农业现代化的本质是“工业化的农业模式”,即农业的机械化、规模化和产业化发展。但我国当前面临几个难题阻碍了城镇化的持续推进以及农业现代化的推进:①城市化滞后造成农业剩余劳动力转移的艰巨性;②第三产业发育滞后严重制约农村剩余劳动力的转移;③城乡二元的土地和住房制度正逐渐成为持续推动城镇化,统筹城乡发展的障碍。尤其值得关注的是,土地作为基本的生产要素,城乡二元的土地管理制度正在成为农村剩余劳动力转移的体制性障碍。长久以来,城乡土地、房地产市场的割据,限制过多的农村集体土地利用政策,削弱了农民、农村参与工业化、城镇化进程,尤其是其获得自主发展的能力和动力。使得农村的劳动力无法顺利转移,而城市优质的资金、技术、管理等资源也无法进入农村。集体土地作为最重要的生产资料,却因为其身份不能履行其资产、资本的功能,也不能按照市场的需求优化配置,是农村落后贫穷的根源。从过去200多年国际城镇化的发展进程来看,走城镇化道路,是转移农业剩余劳动力,推动土地规模化经营,实现农业现代化的根本途径。但城镇化可以带来的潜在机会能否转化为现实,在很大程度上取决于政府公共政策的导向,以及一个国家的土地政策、经济发展方式,以及就业、住房、社会保障等公共服务的供给及公平分配等。目前,我国城乡二元土地管理制度能否被打破,进而建立城乡一体化的土地、房地产市场政策,关系着统筹城乡其他项目的改革成败以及各公共政策效用的协调发挥。关系着未来以“人口城市化”为主要内容的质量型城镇化的顺利推进。只有破除集体建设用地目前仅限于集体经济组织内部流转的藩篱,有步骤地逐步扩大流转范围和流转方式,才能使“发展中小城市、小城镇以及就地城镇化”的新型城镇化模式顺利开展实施,实现人地资源在一定地域范围内的重新优化配置。 12建立“以工促农,以城带乡”长效机制的需要城乡土地要素市场的分割,也使得“以工促农、以城带乡”的通道受阻,城镇化进程有减缓的趋势,由历史上14的年均增长率,逐步降低到最近的08和09左右的增速,大量的农村剩余劳动力滞留在农业部门,制约了农业劳动生产率的提高,阻碍了农业生产向规模化和机械化、产业化的转型和发展,阻碍了农业现代化进程。从目前的各种矛盾关系分析,农村土地管理制度改革创新是整个改革事业的重点,是打通城乡、消除城乡统筹发展藩篱的关键和难点,是推动“以城促乡、以工哺农、城乡互动、工农互促”的城乡统筹发展进程的关键。探讨中国在土地所有制不变、农村基本经营制度不变的前提下,通过制度创新来解决城乡土地要素的自由流动、农地的规模化经营、农村劳动力的完全自由流动,从而实现城乡一体化协调发展,是我国目前急需解决的重大理论问题和实践问题。建设城乡一体化新格局以缩小城乡差距,关键是建立“以工促农,以城带乡”的长效机制。但真正的长效机制必定建构于城乡间要素的全面自由流动以及互动共赢的利益驱动机制基础之上。非经