中国房地产企业融资策略与纳税筹划实操
房地产企业融资策略与纳税筹划实操
(
上
)
主讲
:
教授
2012
年
3
月
2
日
目录
一、当前房地产企业融资现状与问题
二、房地产企业融资思路与要点
三、房地产企业融资策划与融资策略
四、房地产企业债权融资实操与运作
五、房地产企业1>股权融资实操与运作
六、房地产企业资本融资实操与运作
七、房地产企业衍生融资实操与运作
八、房地产企业上市融资策略及案例
九、房地产企业融资操作流程及技巧
十、未来房地产企业资金运作模式的展望
一、当前房地产企业融资现状与问题
1
、房地产企业资金现状与经营风险问题
房地产
=
土地
+
资金
房地产的核心竞争力
:
一是土地,二是资金。有了土地就可以融更多的资金,有了资金就可以得到更多的土地,最终是要先有钱,这是房地产融资的基本模式
房地产企业自有资金与银行贷款比例:
30:70
或
20:80
一、当前房地产企业融资现状与问题
2
、房地产企业融资现状与融资渠道问题
内地房地产公司融资渠道少,直接融资更困难
增资扩股,内地很多房地产开发企业并不认可这个办法
国际上通行的办法包括银行、证券、保险5>和信托
一、当前房地产企业融资现状与问题
3
、货币政策对房地产行业影响现状与企业运营成本问题
房价快速上升,房地产投资者利用银行便利的金融杠杆进入房地产市场
从紧货币政策将对房地产市场产生巨大的影响,当从紧货币政策不为地方政府用行政方式化解时,整个房地产市场的预期会发生根本转变,这是
“
从紧货币政策
”
对房地产市场影响根本所在
今年中央经济工作会议定调比较灵活,明年是否一直适度宽松仍无法定论。决议提到的
“
金融手段
”
以及
“
差别化信贷政策
”
或意味着明年的按揭贷款政策收紧,其中一套房贷款收紧可能性不大,二套房贷款收紧可能性很大,这样可以较有效的抑制投机性购房
明年货币政策的走势对于房地产行业的发展将起着至关重要的作用。
房地产公司
“
短债长投
”
的深层次矛盾并没有发生改变
一、当前房地产企业融资现状与问题
4
、房地产企业融资模式创新势在必行,创新速度决定企业存亡
200>08
年
12
月,
“
国九条
”
和
“
金融
30
条
”
都明确指出,要
“
创新融资方式,通过并购贷款、房地产信托投资基金、股权投资基金和规范发展民间融资等多种形式,拓宽企业融资渠道
”
。
REITs(
房地产投资信托基金
)
是英文
“
Real Estate Investment Trust
”
的缩写
(
复数为
REITs)
。
一、当前房地产企业融资现状与问题
4
、房地产企业融资模式创新势在必行,创新速度决定企业存亡
中国房地产要走组合创新的融资模式
在这个模式里,在未来
5-10
年,银行仍然是地产融资的一个主渠道,这是由中国的特殊金融环境所决定的。房地产
95%
以上的金融资金来自于商业银行。
一、当前房地产企业融资现状与问题
4
、房地产企业融资模式创新势在必行,创新速度决定企业存亡
国际房地产金融制度模式比较分析
一、当前房地产企业融资现状与问题
4
、房地产企业融资模式创新势在必行,创新速度决定企业存亡
国际房地产金融制度模式比较分析
上市融资、股权融资、信托计划等直接融资,这些在国外很成熟的融资渠道,推动中国房地产行业的可持续发展,规避金融风险。
总结以上分析,可以得出如下特点
:
1
、完善的房地产金融组织体系,政策性和经营性房地产金融有机结合
2
、金融产品不断创新,房地产融资的金融工具体系发展健全
3
、齐备的房地产金融配套体系建设
二、房地产企业融资思路与要点
1
、房地产企业资金来源构成
二、房地产企业融资思路与要点
2
、房地产企业融资的特点
主要特点:融资方式单一
引发的后果:
1
.增加了银行的风险与压力
2
.造成房地产中小企业融资困难
3
.对政府产生了很大压力
4
.增加了企业的负债率
二、房地产企业融资思路与要点
2
、房地产企业融资的特点
二、房地产企业融资思路与要点
3
、房地产企业融资的资金成本
加强财务杠杆的应用,合理筹集资金
加息带来的成本对房地产企业来说不算什么,完全能够消化掉
地价上升、节能技术标准上升、管理成本上升、税收费用上升,远远超过了加息成本
对于房地产行业来说,利润回报率高,微小的成本上涨相对于利润提高来说微乎其微
二、房地产企
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